Alugar um apartamento costuma envolver muito mais despesas do que apenas o valor anunciado no imóvel. Além do aluguel, podem aparecer condomínio, IPTU, contas de consumo, garantias e até cobranças relacionadas a seguros.
É justamente nesse momento que surge uma dúvida bastante comum: o inquilino é obrigado a pagar seguro para o apartamento?
A resposta não é simplesmente “sim” ou “não”.
A Lei do Inquilinato estabelece regras diferentes conforme o tipo de seguro. O seguro contra incêndio, por exemplo, possui uma regra específica sobre quem deve arcar com o prêmio. Já o seguro-fiança é uma modalidade de garantia da locação e tem tratamento diferente.
Além disso, o contrato de aluguel pode estabelecer determinadas responsabilidades de maneira expressa. Por isso, antes de aceitar ou contestar uma cobrança, é importante entender exatamente qual seguro está sendo cobrado, quem contratou a apólice e o que foi estabelecido no contrato de locação.
O inquilino é obrigado a pagar seguro para o apartamento?
Não existe uma regra geral dizendo que todo seguro relacionado ao apartamento deve ser pago pelo inquilino.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina no artigo 22, inciso VIII, que cabe ao locador pagar os impostos e taxas e também o prêmio de seguro complementar contra fogo que incida ou venha a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
Essa última parte é muito importante.
A regra legal atribui inicialmente essa despesa ao proprietário, mas permite que o contrato estabeleça expressamente uma responsabilidade diferente.
Imagine, por exemplo, que João alugue um apartamento e seu contrato tenha uma cláusula clara estabelecendo que o locatário deverá arcar com o prêmio do seguro contra incêndio.
Nesse caso, a cobrança pode ser válida, porque a própria Lei do Inquilinato admite essa possibilidade.
Por outro lado, se a imobiliária simplesmente enviar uma cobrança chamada “seguro do imóvel” sem explicar sua natureza e sem existir previsão contratual aplicável, o inquilino pode pedir esclarecimentos.
Quem deve pagar o seguro contra incêndio?
A regra geral da Lei do Inquilinato é que o locador deve pagar o prêmio do seguro complementar contra fogo, mas o contrato pode transferir expressamente essa responsabilidade para o locatário.
Portanto, é preciso verificar duas coisas: qual seguro está sendo cobrado e o que diz o contrato.
Por exemplo, suponha que Maria tenha assinado um contrato residencial no qual consta expressamente que o seguro contra incêndio será pago pela locatária.
Nesse caso, a cobrança não é automaticamente indevida apenas porque a lei menciona o locador como responsável.
A situação seria diferente se não houvesse previsão contratual e a imobiliária tentasse criar a cobrança durante a locação sem apresentar fundamento.
O que significa “seguro complementar contra fogo”?
Essa expressão utilizada pela Lei do Inquilinato pode parecer complicada, mas a ideia é mais simples do que parece.
Trata-se de uma proteção relacionada a danos causados por incêndio ao imóvel.
A lei trata esse seguro de maneira específica porque o imóvel pertence ao proprietário e existe um interesse direto na preservação do patrimônio.
Por isso, a legislação colocou inicialmente essa despesa entre as obrigações do locador.
No entanto, como vimos, o contrato pode estabelecer expressamente que o locatário assumirá esse custo.
Assim, não basta olhar apenas para quem aparece como responsável pela apólice. É necessário também conferir o contrato de locação.
Seguro contra incêndio é a mesma coisa que seguro-fiança?
Não.
Essa é uma das principais diferenças que o inquilino precisa conhecer.
O seguro contra incêndio está relacionado à proteção do imóvel contra determinados riscos.
Já o seguro-fiança locatícia é uma modalidade de garantia da locação.
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija determinadas modalidades de garantia, entre elas o seguro de fiança locatícia. A legislação também determina que não pode haver mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Por isso, quando a imobiliária fala em “seguro”, o inquilino deve perguntar exatamente qual seguro está sendo contratado.
Um seguro contra incêndio não deve ser confundido com seguro-fiança.
São produtos diferentes e cumprem funções diferentes.
Quem paga o seguro-fiança?
No seguro-fiança, é comum que o custo seja atribuído ao locatário, porque ele está relacionado à garantia exigida para a locação.
A própria Lei do Inquilinato prevê o seguro de fiança locatícia como uma das modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador.
Imagine que Pedro queira alugar um apartamento, mas não tenha fiador e não queira oferecer caução. O proprietário aceita a contratação de seguro-fiança como garantia.
Nesse cenário, o custo do seguro-fiança pode fazer parte das despesas assumidas pelo locatário conforme a contratação.
Isso não significa, porém, que todo seguro cobrado junto com o aluguel seja automaticamente seguro-fiança.
Por isso, a primeira pergunta deve ser: qual é a cobertura e qual é a finalidade desse seguro?
A imobiliária pode cobrar “seguro obrigatório” sem explicar?
O ideal é que qualquer cobrança relacionada à locação seja claramente identificada.
Se o boleto apresenta simplesmente “seguro apartamento” sem informar o tipo de seguro, o período de cobertura ou a razão da cobrança, o inquilino pode solicitar esclarecimentos.
Isso é especialmente importante porque existem seguros diferentes e responsabilidades diferentes.
Além disso, a Lei do Inquilinato determina que o locador forneça, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas do locatário.
Assim, se existe uma cobrança de seguro, o inquilino pode pedir informações que permitam entender exatamente o que está pagando.
Por exemplo, ele pode verificar qual é a apólice, qual é a cobertura, qual é o período de vigência e quem figura como segurado ou beneficiário, conforme a estrutura do produto contratado.
O contrato pode obrigar o inquilino a pagar o seguro contra incêndio?
Sim, quando houver disposição expressa nesse sentido.
Esse é justamente o ponto previsto no artigo 22, VIII, da Lei do Inquilinato. A regra coloca o prêmio do seguro complementar contra fogo como obrigação do locador, mas admite disposição contratual em contrário.
Por isso, o inquilino deve ler com atenção a cláusula referente aos encargos da locação.
Imagine que o contrato diga:
“O locatário será responsável pelo pagamento do prêmio do seguro contra incêndio durante todo o período da locação.”
Nesse caso, existe uma previsão expressa.
Agora imagine uma situação diferente: o contrato não menciona seguro, mas, seis meses depois, a imobiliária começa a enviar uma cobrança mensal de “seguro obrigatório”.
Nesse cenário, é razoável pedir a indicação da base contratual e a documentação correspondente antes de aceitar a cobrança.
A imobiliária pode escolher o seguro e cobrar do inquilino?
Essa situação precisa ser analisada com cuidado.
Uma coisa é o contrato atribuir ao inquilino o pagamento de determinado seguro. Outra é a imobiliária criar uma cobrança sem transparência ou impor um produto sem explicar suas condições.
O consumidor deve conseguir compreender o que está sendo contratado, quanto custa e qual proteção está recebendo.
Além disso, o Código Civil estabelece a boa-fé como princípio relevante na execução dos contratos. A relação contratual não deve ser conduzida de forma a surpreender uma das partes ou esconder a natureza de uma obrigação.
Por isso, se a imobiliária apresentar um seguro, o inquilino pode solicitar informações antes de simplesmente aceitar o valor.
O seguro do apartamento pode ser cobrado junto com o aluguel?
Pode haver cobrança conjunta, dependendo da forma como as despesas da locação foram estruturadas.
O fato de o seguro aparecer no mesmo boleto do aluguel, porém, não determina quem é responsável por ele.
Imagine um boleto mensal com quatro valores: aluguel, condomínio, IPTU e seguro.
O simples fato de todos aparecerem juntos não significa que todos tenham a mesma natureza jurídica.
Cada parcela precisa ter seu próprio fundamento.
A Lei do Inquilinato estabelece diferentes responsabilidades para locador e locatário. O artigo 23, por exemplo, determina que o locatário pague o aluguel e os encargos da locação que sejam legal ou contratualmente exigíveis.
Portanto, o mais importante é identificar cada cobrança.
O proprietário pode contratar o seguro e repassar o custo?
Pode haver essa possibilidade quando existir previsão contratual válida, especialmente porque a própria Lei do Inquilinato admite que o contrato atribua ao locatário o pagamento do seguro contra fogo.
Porém, o inquilino deve conseguir saber exatamente o que está sendo cobrado.
Por exemplo, se o proprietário contrata uma apólice anual e o contrato prevê que o locatário arcará com esse prêmio, a cobrança pode estar de acordo com a relação contratual.
O que não é recomendável é uma cobrança genérica, sem documentação ou sem permitir que o inquilino compreenda sua origem.
O inquilino pode escolher outro seguro?
Essa questão depende do que foi contratado.
Se o contrato apenas estabelece a obrigação de manter determinada cobertura, pode ser necessário verificar se existe liberdade para o locatário contratar a apólice com outra seguradora.
Por outro lado, se o contrato prevê uma apólice específica ou uma determinada estrutura de contratação, a situação deve ser analisada conforme as cláusulas pactuadas.
Por isso, antes de contratar um seguro por conta própria, o inquilino deve verificar o contrato e conversar com o proprietário ou a administradora.
O objetivo é evitar pagar duas vezes pela mesma proteção.
O seguro-fiança pode substituir outras garantias?
Sim, porque o seguro-fiança é uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato.
O artigo 37 permite ao locador exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A mesma norma proíbe que mais de uma dessas modalidades seja exigida simultaneamente no mesmo contrato.
Por exemplo, se o contrato utiliza seguro-fiança como garantia, não significa que o proprietário possa simplesmente exigir também uma caução em dinheiro para garantir a mesma locação.
A lei estabelece uma limitação importante justamente para evitar a acumulação indevida de garantias.
E o seguro do condomínio?
Aqui é preciso ter cuidado com a origem da cobrança.
O condomínio edilício normalmente possui seguro relacionado à edificação, e essa questão não deve ser confundida automaticamente com o seguro individual previsto no contrato de locação.
Além disso, a Lei do Inquilinato diferencia despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio e estabelece responsabilidades diferentes para locador e locatário.
Por isso, se o inquilino encontrar uma cobrança de seguro na documentação condominial, é importante identificar exatamente do que se trata antes de concluir quem deve pagar.
Esse cuidado também ajuda a evitar confusão entre despesas do condomínio, encargos do imóvel e seguros contratados especificamente para a locação.
O seguro protege os móveis do inquilino?
Não necessariamente.
Esse é outro ponto que costuma gerar confusão.
Um seguro relacionado ao imóvel não significa automaticamente que todos os bens pessoais do inquilino estejam protegidos.
Imagine que o apartamento tenha um incêndio e o inquilino tenha móveis, computador, televisão e outros objetos dentro da residência.
A cobertura desses bens dependerá das condições da apólice contratada.
Por isso, não basta saber que existe “seguro do apartamento”. É necessário verificar o que exatamente está coberto.
O proprietário pode exigir seguro contra qualquer problema?
Não se deve confundir a possibilidade de contratar seguros com a possibilidade de criar cobranças sem fundamento.
Se o proprietário pretende exigir uma proteção específica, é importante verificar se existe previsão contratual e qual é a natureza dessa despesa.
A Lei do Inquilinato estabelece obrigações específicas para cada parte e também prevê consequências para a exigência de valores indevidos relacionados à locação.
Assim, uma cobrança chamada simplesmente de “seguro obrigatório” merece ser analisada.
O inquilino pode perguntar qual é a cobertura, qual é o valor do prêmio, quem contratou, qual é o período de vigência e qual cláusula do contrato atribui a ele essa despesa.
E se o seguro não estiver no contrato?
Se o contrato não mencionar a responsabilidade pelo seguro, é importante diferenciar a situação.
No caso do prêmio de seguro complementar contra fogo, a regra legal coloca a despesa sobre o locador, mas admite disposição expressa em contrário no contrato.
Por isso, a ausência de uma cláusula transferindo expressamente esse custo para o inquilino é relevante.
Se a imobiliária quiser incluir uma nova cobrança durante a locação, o ideal é pedir que explique o fundamento utilizado.
Não é aconselhável simplesmente deixar de pagar o aluguel ou os demais encargos por causa da dúvida. O correto é documentar a contestação e buscar esclarecimento sobre aquela parcela específica.
O seguro pode ser cobrado durante a renovação do contrato?
Pode haver renovação ou alteração das condições do seguro conforme o contrato e a apólice, mas isso não significa que qualquer cobrança nova seja automaticamente válida.
A renovação da locação e a renovação de uma apólice são questões diferentes.
Por exemplo, se o contrato continua vigente e existe seguro anual, pode haver renovação da cobertura conforme suas condições.
Já uma nova cobrança criada exclusivamente porque a imobiliária está formalizando a renovação do contrato é outra situação.
Essa diferença é importante para não misturar assuntos. Se a dúvida for especificamente sobre cobrança feita pela imobiliária para renovar o contrato, o tema é tratado no artigo A imobiliária pode cobrar taxa de renovação de contrato?.
A troca da imobiliária muda quem paga o seguro?
Não automaticamente.
Se o proprietário troca a empresa responsável pela administração do imóvel, a nova imobiliária deve observar as condições do contrato existente.
A simples mudança da administradora não transforma automaticamente uma despesa do locador em despesa do inquilino.
Por isso, se a nova empresa enviar uma cobrança de seguro que não existia antes, o inquilino deve conferir o contrato e pedir esclarecimentos.
A mudança da administradora também possui outras consequências práticas, especialmente em relação ao pagamento do aluguel. Se isso acontecer, veja Locador pode trocar de imobiliária no meio do contrato de aluguel? Entenda seus direitos.
Como o inquilino deve agir diante de uma cobrança de seguro?
O melhor caminho é começar identificando exatamente o que está sendo cobrado.
Peça a descrição do seguro, o valor, o período de cobertura e, quando necessário, a documentação correspondente.
Depois, confira o contrato de locação.
Se a cláusula atribui expressamente ao inquilino o pagamento do seguro contra incêndio, a cobrança pode estar de acordo com o que foi contratado e com a exceção prevista na Lei do Inquilinato.
Se não houver previsão clara, vale questionar a cobrança por escrito.
Além disso, mantenha os comprovantes de pagamento e as comunicações com a imobiliária.
Esse cuidado é semelhante ao que ocorre com outras despesas da locação. Por exemplo, se houver discussão sobre a forma de pagamento do aluguel, é importante saber O proprietário pode exigir PIX identificado? Entenda o que pode e o que não pode no pagamento do aluguel.
Seguro do imóvel não significa que o inquilino é responsável por tudo
O fato de o inquilino assumir uma determinada despesa prevista no contrato não significa que ele passe a ser responsável por todos os custos relacionados ao imóvel. Cada obrigação precisa ser analisada conforme sua natureza e as regras da locação.
Essa mesma lógica vale para outras cobranças que aparecem no fim ou durante o contrato. Por exemplo, a discussão sobre a necessidade de apresentar comprovantes de serviços realizados no imóvel é diferente da obrigação de pagar um seguro. Se a imobiliária exigir documentação específica para comprovar uma pintura, vale entender se a imobiliária pode exigir nota fiscal da pintura e o que diz a lei.
O seguro também não significa que o proprietário possa utilizar o imóvel livremente durante a locação. Enquanto o contrato estiver vigente, o inquilino possui direitos relacionados à posse e ao uso do imóvel, conforme as condições contratadas e a Lei do Inquilinato.
Por isso, uma situação como o apartamento aparecer em sites de aluguel por temporada sem autorização do inquilino é uma questão diferente da contratação de seguro e merece análise própria. Se isso acontecer, entenda o que fazer quando o apartamento aparece em sites de aluguel por temporada sem sua autorização.
É importante evitar uma interpretação muito ampla.
O fato de o inquilino assumir uma determinada despesa prevista no contrato não significa que ele passa a ser responsável por todos os problemas relacionados ao imóvel.
A Lei do Inquilinato estabelece, por exemplo, que o locador deve responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação.
Por outro lado, o locatário responde pelos danos que provocar e deve utilizar o imóvel com o cuidado esperado.
Assim, seguro e responsabilidade por danos são assuntos relacionados, mas não são exatamente a mesma coisa.
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Conclusão
A pergunta “o inquilino é obrigado a pagar seguro para o apartamento?” não tem uma única resposta porque depende do tipo de seguro e do que foi estabelecido no contrato.
No caso do prêmio de seguro complementar contra fogo, a regra da Lei do Inquilinato é que o pagamento cabe ao locador, mas o próprio artigo 22, VIII, permite que o contrato estabeleça expressamente o contrário.
Já o seguro-fiança possui outra finalidade: ele funciona como uma das modalidades de garantia da locação e pode ser exigido pelo locador dentro das regras previstas na legislação.
Por isso, diante de uma cobrança, o inquilino deve primeiro descobrir qual seguro está pagando.
Depois, deve conferir o contrato e verificar se existe previsão clara sobre a responsabilidade pelo custo.
Se a cobrança não estiver clara, pedir a apólice, a discriminação do valor e os documentos correspondentes pode evitar muitos problemas.
No fim, a melhor proteção para o inquilino é não aceitar uma cobrança apenas porque ela apareceu no boleto. Entender a natureza da despesa é o primeiro passo para saber se ela realmente pode ser exigida.
FAQ
O inquilino é obrigado a pagar seguro contra incêndio?
A regra geral da Lei do Inquilinato atribui ao locador o pagamento do prêmio do seguro complementar contra fogo. Porém, o contrato pode estabelecer expressamente que essa despesa será paga pelo locatário.
O seguro-fiança é obrigatório para alugar um imóvel?
Não existe uma obrigação geral de contratar seguro-fiança em toda locação. Ele é uma das modalidades de garantia que o locador pode exigir, juntamente com outras previstas na Lei do Inquilinato.
Seguro contra incêndio e seguro-fiança são a mesma coisa?
Não. O seguro contra incêndio protege contra riscos relacionados ao imóvel conforme a cobertura contratada. O seguro-fiança funciona como garantia das obrigações do locatário na locação.
O contrato pode obrigar o inquilino a pagar o seguro contra incêndio?
Sim. A Lei do Inquilinato permite expressamente que o contrato estabeleça disposição diferente da regra geral que atribui essa despesa ao locador.
A imobiliária pode cobrar seguro sem informar qual é a cobertura?
O inquilino pode solicitar esclarecimentos sobre a natureza da cobrança, a cobertura, o valor e a documentação correspondente. Uma cobrança precisa ser suficientemente clara para que o locatário saiba o que está pagando.
O seguro do condomínio é a mesma coisa que o seguro do apartamento?
Não necessariamente. O seguro relacionado à edificação condominial possui natureza própria e não deve ser automaticamente confundido com um seguro contratado especificamente para a unidade ou para a relação de locação.
O seguro cobre os móveis do inquilino?
Não necessariamente. Isso depende das coberturas previstas na apólice. O fato de existir seguro contra incêndio para o imóvel não significa automaticamente que os bens pessoais do locatário estejam protegidos.
A troca da imobiliária pode mudar a responsabilidade pelo seguro?
Não automaticamente. A simples troca da administradora não altera, por si só, as obrigações previstas no contrato de locação. Se surgir uma nova cobrança, é importante verificar sua origem e seu fundamento contratual.
O proprietário pode exigir mais de uma garantia junto com o seguro-fiança?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe que mais de uma modalidade de garantia seja exigida no mesmo contrato de locação.
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