A imobiliária pode cobrar taxa de renovação de contrato?

Quando o contrato de aluguel está chegando ao fim, o inquilino pode receber uma mensagem da imobiliária informando que será necessário assinar um novo documento para continuar morando no imóvel. Até aí, tudo bem.

O problema aparece quando, junto com a renovação, surge uma cobrança inesperada: “taxa de renovação de contrato”, “taxa de renovação de locação” ou até uma cobrança apresentada como custo administrativo.

Mas o inquilino realmente precisa pagar para continuar no imóvel?

A resposta exige atenção porque nem toda cobrança feita pela imobiliária é automaticamente válida. A Lei do Inquilinato estabelece responsabilidades específicas para locador e locatário e coloca determinadas despesas de administração e intermediação sobre o proprietário.

Além disso, a própria legislação estabelece uma regra bastante importante sobre a renovação da locação.

A imobiliária pode cobrar taxa de renovação do contrato?

Em regra, não cabe ao inquilino pagar uma taxa de administração ou intermediação imobiliária simplesmente porque o contrato de locação está sendo renovado.

O motivo está no artigo 22, inciso VII, da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. A norma determina que é obrigação do locador pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo as despesas necessárias para verificar a idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

Existe ainda uma regra ainda mais direta.

O artigo 45 da mesma lei estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas que tenham como objetivo afastar as regras de proteção previstas na legislação, incluindo aquelas que imponham obrigações pecuniárias para a prorrogação ou renovação da locação.

Por isso, uma cláusula dizendo simplesmente que o inquilino deverá pagar determinada quantia à imobiliária para conseguir renovar o aluguel pode ser juridicamente questionável e, dependendo do caso, nula.

Mas e se a imobiliária chamar a cobrança de outra coisa?

O nome utilizado pela imobiliária não é o único fator que deve ser analisado.

Uma cobrança não se torna automaticamente legítima apenas porque recebeu o nome de “taxa administrativa”, “serviço de renovação”, “emissão de contrato” ou qualquer outra denominação.

O que importa é entender qual serviço está sendo cobrado, quem contratou esse serviço e qual é a base contratual e legal da cobrança.

Por exemplo, imagine que João alugue um apartamento por 30 meses. Ao final do prazo, ele deseja continuar no imóvel e o proprietário também concorda. A imobiliária envia um novo contrato e informa que João deverá pagar R$ 800 pela “renovação”.

Se o valor corresponde simplesmente à atuação da imobiliária na administração ou formalização da continuidade da locação, há um forte problema na tentativa de transferir esse custo ao inquilino, especialmente diante do artigo 22, VII, e do artigo 45 da Lei do Inquilinato.

Renovação do contrato é a mesma coisa que novo aluguel?

Não necessariamente.

Essa distinção é importante porque o término do prazo originalmente estabelecido no contrato não significa, por si só, que o inquilino será obrigado a sair imediatamente.

Nas locações residenciais escritas com prazo igual ou superior a 30 meses, por exemplo, a Lei do Inquilinato prevê que, terminado o prazo, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação é presumida como prorrogada por prazo indeterminado, mantendo-se as demais condições.

Isso significa que a continuidade da relação de aluguel pode ocorrer sem que necessariamente seja necessário transformar a situação em uma nova contratação com cobrança ao inquilino.

Imagine, por exemplo, que Mariana tenha um contrato residencial de 36 meses. O prazo termina, mas ela continua pagando o aluguel normalmente e o proprietário não manifesta oposição à permanência.

Se a locação se prorroga por prazo indeterminado nas condições previstas pela lei, não faz sentido presumir que a simples continuidade da relação contratual gere automaticamente uma nova obrigação de pagamento de taxa à imobiliária.

O proprietário pode pagar a imobiliária pela renovação?

Essa é uma situação diferente.

O proprietário pode contratar uma imobiliária para administrar o imóvel e remunerá-la pelos serviços prestados. A Lei do Inquilinato, inclusive, coloca expressamente sobre o locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediação.

Portanto, pode existir uma remuneração devida pelo proprietário à imobiliária conforme o contrato existente entre eles.

O ponto central é outro: não se deve simplesmente transferir essa despesa para o inquilino quando ela corresponde a uma obrigação que a própria Lei do Inquilinato atribui ao locador.

Essa diferença é importante porque o contrato entre proprietário e imobiliária não é a mesma relação jurídica existente entre proprietário e inquilino.

E se o contrato tiver uma cláusula dizendo que o inquilino paga?

Essa é uma das situações que mais confundem quem aluga um imóvel.

Muita gente pensa: “Se eu assinei, então sou obrigado a pagar”.

Mas não é tão simples.

A liberdade contratual existe, porém deve respeitar os limites estabelecidos pela legislação. O Código Civil estabelece que a liberdade contratual deve observar a função social do contrato e determina que os contratantes devem agir de acordo com a probidade e a boa-fé.

No caso das locações urbanas, existe ainda uma legislação especial: a Lei do Inquilinato.

Por isso, uma cláusula contratual não pode simplesmente afastar uma regra legal de proteção aplicável à relação.

O artigo 45 da Lei do Inquilinato é especialmente relevante nesse ponto ao considerar nulas determinadas cláusulas que busquem impedir os efeitos da legislação, inclusive aquelas que imponham obrigações financeiras para a prorrogação da locação.

Assim, encontrar a cobrança escrita no contrato não significa, automaticamente, que ela seja válida.

A imobiliária pode cobrar outros valores durante a renovação?

É preciso analisar cada cobrança individualmente.

A taxa de renovação não deve ser confundida, por exemplo, com despesas que tenham outra natureza jurídica ou com valores que estejam relacionados a uma obrigação efetivamente atribuída ao locatário.

O inquilino continua responsável pelo pagamento do aluguel e dos encargos da locação que sejam legal ou contratualmente exigíveis. A própria Lei do Inquilinato estabelece essa obrigação no artigo 23.

Por outro lado, a lei também determina que o locador pague as taxas de administração imobiliária e de intermediação.

Por isso, quando surgir uma cobrança na renovação, o melhor caminho é perguntar exatamente o que está sendo cobrado e por qual motivo.

Por exemplo, se a imobiliária apresenta uma cobrança de R$ 600 dizendo apenas “taxa de renovação”, o inquilino pode solicitar a discriminação do valor e a indicação da cláusula contratual e do fundamento jurídico utilizado.

Isso ajuda a diferenciar uma cobrança legítima de uma simples tentativa de repassar ao locatário uma despesa administrativa.

O que fazer se a imobiliária exigir a taxa?

O primeiro passo é não ignorar a cobrança, mas também não é necessário aceitar imediatamente.

O ideal é pedir que a imobiliária informe por escrito a natureza da cobrança, o valor, quem seria o responsável pelo pagamento e a previsão contratual utilizada como fundamento.

Também é importante guardar e-mails, mensagens, boletos, contratos e comprovantes.

Se a imobiliária disser que a taxa é obrigatória para que o contrato seja renovado, o inquilino pode questionar a cobrança com base na Lei do Inquilinato, especialmente nos artigos 22 e 45.

A situação também pode exigir atenção quando a cobrança vem acompanhada de outras condições.

Por exemplo, o inquilino pode descobrir que, além da suposta taxa de renovação, estão sendo exigidos novos documentos, alteração de garantia ou contratação de determinado serviço. Cada uma dessas exigências precisa ser analisada separadamente.

Da mesma forma, problemas relacionados a pagamentos durante a locação devem ser tratados conforme as regras do contrato e da legislação. Se a dúvida envolver a forma de pagamento, por exemplo, vale entender também o que pode e o que não pode na exigência de PIX identificado para o aluguel.

E se eu não aceitar pagar a taxa?

Uma cobrança questionável não deve ser confundida com uma obrigação automática de deixar o imóvel.

Se o proprietário deseja continuar com a locação e o inquilino também pretende permanecer, é importante verificar qual é a situação contratual concreta antes de concluir que a única alternativa é pagar a taxa ou desocupar o imóvel.

Em determinadas situações, a locação pode se prorrogar por prazo indeterminado conforme as regras da Lei do Inquilinato.

Por isso, a resposta depende do prazo do contrato, da modalidade de locação, do comportamento das partes depois do vencimento e das condições estabelecidas no instrumento.

Também é importante lembrar que renovação do contrato e troca de imobiliária são assuntos diferentes. Se o proprietário decidir mudar a empresa responsável pela administração, isso não significa automaticamente que o inquilino tenha de assumir custos decorrentes dessa decisão. A questão é explicada em detalhes no conteúdo sobre se o locador pode trocar de imobiliária no meio do contrato de aluguel.

A cobrança pode estar relacionada à garantia do aluguel?

Às vezes, a confusão aparece porque a imobiliária aproveita a renovação para solicitar alterações na garantia locatícia.

A Lei do Inquilinato permite determinadas modalidades de garantia, como caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Além disso, a legislação proíbe que mais de uma modalidade seja exigida no mesmo contrato.

Entretanto, isso não significa que qualquer cobrança apresentada no momento da renovação seja uma “taxa de renovação” válida.

Da mesma forma, o inquilino deve verificar se determinado seguro realmente corresponde à garantia ou a outro tipo de cobertura. Essa diferença é explicada no artigo sobre se o inquilino é obrigado a pagar seguro para o apartamento e o que diz a Lei do Inquilinato.

O que acontece se a imobiliária condiciona a renovação ao pagamento?

Essa é uma situação que merece atenção especial.

Se a imobiliária afirma que o inquilino somente poderá continuar no imóvel caso pague uma determinada quantia pela renovação, é importante pedir a cobrança por escrito.

A documentação permite verificar se existe uma obrigação válida ou se a empresa está tentando cobrar do locatário uma despesa que deveria ser suportada pelo locador.

A Lei do Inquilinato, inclusive, prevê consequências para a exigência de valores além daqueles permitidos em razão da locação.

Por isso, não é recomendável simplesmente ignorar a situação. Se houver conflito, o inquilino pode buscar orientação jurídica ou os órgãos de defesa do consumidor, conforme as características do caso.

Renovar o aluguel exige sempre um novo contrato?

Não.

A continuidade da locação pode ocorrer por diferentes formas, dependendo do tipo de contrato e das circunstâncias.

Nas locações residenciais por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, como vimos, a permanência do inquilino por mais de 30 dias após o fim do prazo, sem oposição do locador, pode resultar na prorrogação por prazo indeterminado.

Portanto, não se deve partir da ideia de que todo vencimento contratual exige obrigatoriamente uma nova assinatura e, muito menos, que uma nova assinatura gera automaticamente uma taxa para o inquilino.

Essa análise também ajuda a evitar outros conflitos no encerramento ou continuidade da locação. Por exemplo, a discussão sobre pintura e comprovação de serviços possui regras próprias e não deve ser confundida com a renovação. No artigo a imobiliária pode exigir nota fiscal da pintura? Entenda o que diz a lei, esse assunto é tratado especificamente.

E quando o imóvel é anunciado para aluguel por temporada?

Essa questão também merece ser separada da renovação do contrato residencial.

Um imóvel ocupado por um inquilino não pode ser tratado simplesmente como se estivesse disponível para novas locações sem considerar os direitos de quem já ocupa o imóvel.

Se o apartamento alugado aparecer em plataformas de temporada sem autorização, por exemplo, o problema envolve outra discussão, relacionada ao uso do imóvel e aos direitos do ocupante. É justamente o tema abordado no conteúdo meu apartamento aparece em sites de aluguel por temporada sem minha autorização: e agora?.

Assim, manter os temas separados ajuda o leitor a encontrar a resposta exata para o problema que está enfrentando e evita confundir diferentes obrigações dentro da relação de locação.

Afinal, quem deve pagar a taxa de renovação?

Quando a cobrança corresponde à administração ou intermediação imobiliária, a regra da Lei do Inquilinato é clara ao atribuir esse custo ao locador.

Além disso, uma cláusula que imponha obrigação financeira ao locatário como condição para a prorrogação da locação pode ser considerada nula, conforme o artigo 45 da lei.

Isso não significa que toda e qualquer quantia apresentada durante uma renovação seja automaticamente ilegal. É necessário identificar a origem e a natureza do valor.

Porém, o simples fato de a imobiliária chamar uma cobrança de “taxa de renovação” não transforma o pagamento em obrigação do inquilino.

Conclusão

A dúvida sobre se a imobiliária pode cobrar taxa de renovação de contrato é bastante comum, mas a Lei do Inquilinato oferece parâmetros importantes para respondê-la.

Em regra, as taxas de administração imobiliária e de intermediação são responsabilidade do locador. A legislação também considera nulas determinadas cláusulas que imponham obrigações financeiras para a prorrogação da locação.

Por isso, se a imobiliária apresentar uma cobrança de renovação, o inquilino deve verificar exatamente o que está sendo cobrado, qual é a natureza da despesa e qual fundamento jurídico está sendo utilizado.

Além disso, é importante não confundir a renovação formal do contrato com a prorrogação da locação por prazo indeterminado. Dependendo do contrato e do comportamento das partes, a própria lei prevê a continuidade da relação locatícia sem a necessidade de uma nova contratação nos moldes imaginados pela imobiliária.

Em caso de dúvida, guardar a documentação e pedir esclarecimentos por escrito é uma atitude simples que pode evitar uma cobrança indevida e facilitar a defesa dos direitos do inquilino.

Perguntas frequentes sobre taxa de renovação de contrato

A imobiliária pode cobrar taxa de renovação de contrato do inquilino?

Em regra, não quando a cobrança corresponde à taxa de administração ou intermediação imobiliária. A Lei do Inquilinato atribui essas despesas ao locador. Além disso, a lei considera nulas determinadas cláusulas que imponham obrigações financeiras para a prorrogação da locação.

Se a taxa estiver no contrato de aluguel, preciso pagar?

Não necessariamente. A existência de uma cláusula contratual não torna válida uma obrigação que contrarie uma norma legal aplicável. É necessário analisar a natureza da cobrança e sua compatibilidade com a Lei do Inquilinato.

O proprietário pode pagar a taxa cobrada pela imobiliária?

Sim. O proprietário pode contratar uma imobiliária e remunerá-la pelos serviços de administração ou intermediação. A própria Lei do Inquilinato estabelece que essas despesas são, em regra, de responsabilidade do locador.

O contrato terminou. Sou obrigado a assinar outro para continuar morando?

Não necessariamente. Em determinadas locações residenciais, a Lei do Inquilinato prevê a prorrogação por prazo indeterminado quando o locatário permanece no imóvel após o término do prazo e o locador não se opõe, observadas as condições legais.

O que devo fazer se a imobiliária exigir pagamento para renovar?

Peça a cobrança por escrito e solicite a indicação do serviço que está sendo cobrado, do valor e da previsão contratual utilizada como fundamento. Guarde mensagens, boletos e documentos. Se a cobrança continuar sendo exigida, pode ser necessário buscar orientação jurídica ou os órgãos de defesa do consumidor.

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