Descobrir que o proprietário pretende vender o apartamento onde você mora pode causar muita insegurança.
A primeira pergunta costuma ser: “Eu vou ter que sair do imóvel?”
Depois aparecem outras dúvidas. O proprietário pode colocar uma placa de venda? Pode levar compradores para visitar o apartamento? Eu sou obrigado a aceitar qualquer horário? Tenho preferência para comprar o imóvel? E se outra pessoa comprar, meu contrato de aluguel continua valendo?
A resposta não é simplesmente “sim” ou “não”.
A Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para a venda de imóvel alugado. O proprietário continua tendo o direito de vender seu patrimônio, mas o inquilino também possui direitos que precisam ser respeitados durante esse processo.
Por isso, se o seu proprietário avisou que pretende vender o apartamento, não significa que você precise sair imediatamente. Antes de tomar qualquer decisão, é importante entender o que a lei determina.
O proprietário pode vender um imóvel que está alugado?
Sim.
O fato de o imóvel estar alugado não impede o proprietário de vendê-lo.
A propriedade continua pertencendo ao locador, que pode decidir alienar o bem. No entanto, a existência de um contrato de locação produz efeitos que precisam ser considerados durante a venda.
Isso significa que o proprietário não pode simplesmente ignorar o contrato porque encontrou um comprador.
A Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para essa situação, inclusive sobre o direito de preferência do locatário e sobre os efeitos da venda sobre a locação.
Por exemplo, imagine que Carlos alugue um apartamento por 30 meses. No décimo mês, o proprietário decide vender o imóvel.
A venda pode acontecer. Porém, Carlos não perde automaticamente todos os seus direitos porque o proprietário decidiu colocar o apartamento à venda.
O inquilino tem preferência para comprar o imóvel?
Sim.
Esse é um dos principais direitos do locatário nessa situação.
O artigo 27 da Lei do Inquilinato determina que, em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Na prática, isso significa que o proprietário não deve simplesmente vender o imóvel para outra pessoa sem antes oferecer ao inquilino a possibilidade de comprá-lo nas mesmas condições.
A comunicação precisa apresentar as condições do negócio, incluindo o preço, a forma de pagamento, a existência de eventuais ônus reais e outras informações previstas na legislação.
O proprietário precisa avisar o inquilino sobre a venda?
Sim, quando estiver diante de uma venda abrangida pelo direito de preferência.
A comunicação deve permitir que o locatário tenha conhecimento inequívoco da proposta.
Não basta, portanto, simplesmente comentar informalmente:
“Estou pensando em vender o apartamento.”
Isso é diferente de apresentar uma proposta concreta de venda com as condições necessárias para o exercício da preferência.
Imagine que o proprietário receba uma proposta de R$ 450 mil, com entrada de R$ 100 mil e o restante financiado.
O inquilino deve receber informações suficientes para saber exatamente em quais condições poderia exercer sua preferência.
Quanto tempo o inquilino tem para decidir?
A Lei do Inquilinato estabelece o prazo de 30 dias para que o locatário manifeste de forma inequívoca sua aceitação integral da proposta.
Esse prazo é importante.
O inquilino não precisa decidir no mesmo momento em que recebe a notícia da venda. Por outro lado, também não deve deixar o prazo passar se realmente pretende comprar o imóvel.
Além disso, a preferência exige aceitação integral da proposta.
Isso significa que não basta dizer:
“Eu compro, mas só pago metade agora.”
Se as condições forem diferentes daquelas oferecidas ao terceiro, pode não haver exercício válido do direito de preferência.
O proprietário pode vender para outra pessoa por um preço menor?
Essa situação pode gerar um problema.
O direito de preferência existe justamente para permitir que o inquilino compre o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Imagine que o proprietário ofereça o imóvel ao inquilino por R$ 500 mil.
O inquilino decide não comprar.
Depois, o proprietário vende o mesmo imóvel para outra pessoa por R$ 430 mil, sem que tenha ocorrido uma nova comunicação ao locatário sobre essa condição.
Dependendo das circunstâncias, isso pode gerar discussão sobre a violação do direito de preferência.
Por isso, o preço e as condições da venda são elementos importantes.
E se o inquilino não quiser comprar?
Não há obrigação de comprar o imóvel.
O direito de preferência é uma oportunidade, não uma imposição.
Se o inquilino não tiver interesse ou não puder assumir o financiamento, pode simplesmente não exercer a preferência dentro do prazo legal.
Isso, entretanto, não significa necessariamente que ele tenha que sair imediatamente.
A questão da compra do imóvel e a questão da continuidade da locação são diferentes.
O proprietário pode colocar o apartamento à venda enquanto eu moro nele?
Sim.
A venda do imóvel pode ocorrer durante a locação.
No entanto, o processo deve respeitar os direitos do locatário.
Isso inclui, por exemplo, as regras para visitas ao imóvel.
A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, e também permitir a visita de terceiros nos casos previstos pela legislação.
Portanto, não existe uma autorização para o proprietário simplesmente aparecer no apartamento a qualquer momento com possíveis compradores.
O proprietário pode levar compradores para visitar o apartamento?
Pode haver visitas, mas elas devem respeitar as regras da locação.
A combinação prévia de dia e hora é importante justamente para preservar a rotina e a privacidade do morador.
Imagine que você trabalhe durante o dia e durma cedo porque começa a trabalhar às 6h.
O proprietário não pode simplesmente decidir que mostrará o apartamento às 22h porque esse horário é conveniente para o comprador.
O ideal é estabelecer previamente dias e horários razoáveis.
Da mesma forma, o inquilino não deve impedir injustificadamente todas as visitas quando elas forem legitimamente necessárias para a venda do imóvel.
O equilíbrio é justamente o que a legislação busca preservar.
O inquilino é obrigado a deixar o imóvel impecável para as visitas?
Não existe uma obrigação de transformar o apartamento em um imóvel decorado ou preparado como se fosse um imóvel vazio para venda.
O locatário deve conservar o imóvel conforme suas obrigações contratuais, mas continua vivendo ali.
Isso significa que haverá móveis, objetos pessoais e sinais normais de uma residência ocupada.
O proprietário pode organizar a apresentação do imóvel, mas precisa respeitar a privacidade de quem está morando no local.
Por isso, fotografias, divulgação do endereço e exposição de objetos pessoais também merecem cuidado.
O proprietário pode tirar fotos do apartamento enquanto eu moro nele?
A situação precisa ser tratada com bom senso e respeito à privacidade.
Uma fotografia de uma sala vazia é uma coisa.
Outra é fotografar quartos, documentos, objetos pessoais, fotografias de família ou outros elementos que exponham a vida privada do morador.
Se o proprietário ou a imobiliária quiser produzir novas imagens para divulgação, o ideal é combinar previamente a visita e evitar a exposição desnecessária dos pertences do locatário.
Além disso, se houver divulgação de informações capazes de identificar o morador, podem surgir questões relacionadas à proteção de dados pessoais, dependendo do caso.
O proprietário pode exigir que eu saia para vender o imóvel?
Não simplesmente porque decidiu vender.
A venda e a desocupação são questões relacionadas, mas não são exatamente a mesma coisa.
O artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, concedendo prazo de 90 dias para desocupação, salvo quando estiverem presentes os requisitos legais para a manutenção da locação perante o comprador.
Portanto, a resposta depende principalmente das características do contrato e da situação do comprador.
O que acontece com o contrato se o imóvel for vendido?
Essa é uma das partes mais importantes do assunto.
A venda do imóvel não deve ser confundida com uma rescisão automática do contrato de aluguel.
Porém, a Lei do Inquilinato estabelece uma regra específica para os efeitos da venda perante o adquirente.
O artigo 8º prevê que o comprador pode denunciar a locação, concedendo 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Por isso, quem está preocupado com uma possível venda deve olhar o próprio contrato antes de tomar qualquer decisão.
O que é a cláusula de vigência em caso de venda?
É uma cláusula contratual que estabelece que a locação deverá ser respeitada mesmo se o imóvel for vendido.
Ela é especialmente importante nos contratos de prazo determinado.
Mas existe um detalhe fundamental: para que essa proteção seja oponível ao adquirente, a lei exige também a averbação junto à matrícula do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a averbação do contrato com cláusula de vigência é relevante para que a locação possa ser oposta ao comprador. (STJ)
Isso mostra por que não basta olhar apenas para a existência do contrato.
É necessário verificar também o que foi contratado e se houve a devida publicidade registral.
Se meu contrato não tiver cláusula de vigência, eu tenho que sair imediatamente?
Não.
Mesmo quando o adquirente pode denunciar a locação, a própria Lei do Inquilinato prevê prazo de 90 dias para desocupação na hipótese do artigo 8º.
Portanto, não é correto imaginar que o comprador possa simplesmente aparecer na porta e exigir:
“Comprei o apartamento hoje. Você precisa sair amanhã.”
Existe um procedimento e um prazo legal a serem observados.
Além disso, cada situação deve ser analisada de acordo com o contrato, a forma de aquisição e as circunstâncias concretas.
E se o comprador souber que o apartamento está alugado?
Esse ponto merece atenção.
A jurisprudência do STJ já analisou situações em que o comprador tinha conhecimento inequívoco da locação e concordava em respeitar seus termos. Em determinados casos, esse conhecimento pode influenciar a possibilidade de denúncia da locação. (STJ)
Por isso, não é recomendável resumir a questão à frase “se não estiver averbado, acabou”.
A regra legal sobre a averbação é muito importante, mas a jurisprudência também considera situações específicas relacionadas à ciência e à conduta do adquirente.
Isso reforça a importância de analisar o contrato e os documentos da venda antes de concluir que o inquilino necessariamente terá que deixar o imóvel.
O novo proprietário pode mudar meu contrato de aluguel?
A venda não significa que o comprador possa simplesmente reescrever o contrato por conta própria.
Se o comprador assumir a posição de locador, existem regras sobre a continuidade da relação locatícia e sobre eventuais alterações contratuais.
Por isso, se o imóvel já foi vendido e o novo proprietário está tentando alterar aluguel, prazo ou outras condições, esse é um tema diferente e merece uma análise específica.
Você pode entender melhor essa situação no artigo O novo proprietário pode alterar meu contrato de aluguel?.
Aqui, o ponto principal é: a intenção de vender não autoriza o proprietário atual a modificar unilateralmente o contrato.
O proprietário pode aumentar o aluguel porque vai vender?
Não simplesmente por causa da venda.
O valor do aluguel segue as regras previstas no contrato e na legislação aplicável.
A decisão de vender o imóvel não cria, por si só, uma autorização para o locador aumentar unilateralmente o aluguel.
Por exemplo, se o aluguel atual é de R$ 2.500 e o proprietário decide colocar o apartamento à venda por R$ 500 mil, isso não significa que possa simplesmente comunicar:
“Como estou vendendo, o aluguel passa para R$ 3.000.”
Eventual reajuste deve seguir as regras contratuais e legais.
O proprietário pode me obrigar a sair antes do fim do contrato só porque encontrou comprador?
A simples existência de um comprador não transforma automaticamente um contrato de prazo determinado em um contrato sem prazo.
O artigo 8º da Lei do Inquilinato possui regras próprias para a alienação do imóvel e prevê a possibilidade de denúncia pelo adquirente em determinadas circunstâncias.
Por isso, se o proprietário disser que você precisa sair antes do prazo porque “o comprador quer o apartamento vazio”, não aceite a informação sem verificar o contrato e a situação jurídica da venda.
Dependendo do caso, pode existir direito à permanência até o fim da locação ou, quando cabível a denúncia pelo adquirente, deverá ser respeitado o prazo legal.
O proprietário pode vender o imóvel ocupado?
Sim.
O imóvel pode ser vendido mesmo estando alugado.
Na prática, existem compradores que aceitam adquirir imóveis já ocupados e manter a relação de locação.
Isso pode acontecer, inclusive, quando o comprador pretende obter renda com aluguel.
Por isso, a venda não necessariamente significa que você terá que sair.
O que muda é a identidade do proprietário e, dependendo da situação jurídica do contrato, podem existir efeitos diferentes sobre a continuidade da locação.
O inquilino pode comprar o apartamento antes de outra pessoa?
Sim. Esse é justamente o objetivo do direito de preferência.
Se houver uma proposta de venda nas condições previstas pela lei, o locatário pode exercer sua preferência dentro do prazo de 30 dias, desde que aceite integralmente as condições apresentadas.
Imagine que o imóvel esteja sendo vendido por R$ 600 mil, com determinadas condições de pagamento.
Se você tiver interesse e condições financeiras, pode manifestar sua intenção de adquirir o imóvel nessas mesmas condições.
Isso pode ser especialmente interessante para quem já conhece o apartamento, o condomínio, a região e os custos de manutenção.
E se o proprietário vender sem respeitar meu direito de preferência?
A Lei do Inquilinato prevê consequências específicas para o locatário preterido.
O artigo 33 estabelece que o locatário poderá reclamar perdas e danos ou, em determinadas condições, haver para si o imóvel locado, desde que deposite o preço e demais despesas do ato de transferência e observe os requisitos legais, incluindo o prazo de seis meses contado do registro da venda e a averbação do contrato de locação na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação.
Esse é um ponto que exige bastante cuidado.
Não basta descobrir que o imóvel foi vendido sem comunicação e automaticamente concluir que o inquilino poderá ficar com o apartamento.
É necessário verificar todos os requisitos previstos na lei.
O direito de preferência existe em qualquer tipo de venda?
Não.
A própria Lei do Inquilinato apresenta exceções.
O artigo 32 estabelece que o direito de preferência não alcança situações como perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Por isso, antes de afirmar que o inquilino foi prejudicado, é necessário verificar qual foi exatamente o negócio jurídico realizado.
O que o inquilino deve fazer quando descobre que o imóvel será vendido?
O primeiro passo é manter a calma.
A notícia da venda não significa, por si só, que você precise entregar as chaves.
Leia o contrato de locação e procure especialmente informações sobre prazo, cláusula de vigência em caso de alienação e regras sobre visitas.
Também é importante pedir ao proprietário ou à imobiliária que formalize a proposta quando houver intenção concreta de venda.
Se você tiver interesse em comprar o imóvel, não deixe o prazo de preferência passar.
Se não tiver interesse, continue cumprindo normalmente suas obrigações enquanto a situação da locação não for formalmente alterada.
Além disso, guarde e-mails, mensagens e documentos relacionados à venda.
O que fazer se o proprietário começar a levar pessoas ao apartamento sem combinar?
A situação deve ser tratada de forma objetiva.
O locatário não deve impedir uma visita legitimamente agendada, mas também não precisa aceitar entradas indiscriminadas.
A Lei do Inquilinato prevê a combinação prévia de dia e hora para vistoria e visitas.
Por isso, se o proprietário estiver aparecendo sem aviso ou enviando interessados em horários aleatórios, comunique por escrito que as visitas precisam ser previamente combinadas.
Isso protege tanto o direito do proprietário de vender quanto o direito do inquilino à privacidade e ao uso tranquilo do imóvel.
A venda muda quem recebe meu aluguel?
Depois da efetiva transferência da propriedade, pode haver mudança na pessoa que ocupa a posição de locador.
Por isso, o inquilino deve ter cuidado com pagamentos feitos a terceiros.
Não é recomendável simplesmente alterar a conta bancária porque alguém enviou uma mensagem dizendo ser o novo proprietário.
A documentação da venda e a comunicação formal sobre a mudança são importantes para evitar pagamentos indevidos.
Em caso de dúvida, peça comprovação da mudança de titularidade e orientações formais sobre a nova forma de pagamento.
Conclusão
Se o proprietário do seu apartamento alugado quer vender o imóvel, você não precisa entrar em pânico nem entregar as chaves imediatamente.
O proprietário tem o direito de vender seu patrimônio, mas a venda precisa respeitar as regras da Lei do Inquilinato e os direitos de quem ocupa o imóvel.
O primeiro ponto é entender que o locatário possui direito de preferência em determinadas hipóteses. Quando a preferência se aplica, o proprietário deve apresentar as condições da venda, e o inquilino tem 30 dias para manifestar sua aceitação integral.
O segundo ponto é compreender que a venda não significa automaticamente o fim da locação.
Dependendo do contrato e da situação do imóvel, o comprador poderá ou não denunciar a locação. A existência de cláusula de vigência e sua averbação na matrícula são especialmente importantes para a proteção do contrato diante do adquirente.
Além disso, mesmo durante a venda, o proprietário deve respeitar as regras para visitas e o direito do inquilino de utilizar o imóvel de forma tranquila.
Portanto, antes de aceitar uma desocupação, assinar um documento ou simplesmente entregar as chaves, leia seu contrato, peça as informações por escrito e verifique qual é exatamente a situação jurídica da venda.
Em muitos casos, o caminho correto não é sair imediatamente, mas compreender quais direitos continuam protegendo você.
FAQ
O proprietário pode vender meu apartamento mesmo estando alugado?
Sim. A existência do contrato de locação não impede o proprietário de vender o imóvel. No entanto, a venda deve respeitar os direitos do locatário previstos na Lei do Inquilinato.
Tenho preferência para comprar o imóvel que alugo?
Em regra, sim, nas hipóteses previstas pela Lei do Inquilinato. O locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. A proposta deve apresentar as condições do negócio, e o prazo para manifestação é de 30 dias.
Vou ter que sair do apartamento se o proprietário vender?
Não necessariamente. A resposta depende das condições da locação, do contrato e da situação do comprador. O artigo 8º da Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o adquirente pode denunciar a locação e concede, nessa situação, prazo de 90 dias para desocupação. Existem, porém, exceções relacionadas à cláusula de vigência e à averbação do contrato.
O proprietário pode levar compradores para visitar o imóvel?
Pode haver visitas, mas elas devem respeitar as regras da locação. A Lei do Inquilinato prevê que o locatário permita vistoria e visita de terceiros mediante combinação prévia de dia e hora nas hipóteses legais.
O proprietário pode entrar no apartamento sem avisar porque está vendendo?
Não existe autorização geral para entrar no imóvel sem respeitar as regras da locação. As vistorias e visitas devem observar as condições previstas na Lei do Inquilinato, inclusive quanto à combinação prévia de dia e hora.
O comprador pode cancelar meu contrato de aluguel?
Em determinadas situações, sim. O artigo 8º permite ao adquirente denunciar a locação, com prazo de 90 dias para desocupação, salvo quando estiverem presentes os requisitos legais para a manutenção do contrato perante o comprador.
O que é a cláusula de vigência em caso de alienação?
É uma disposição do contrato que prevê sua manutenção mesmo se o imóvel for vendido. Para que a locação possa ser oposta ao adquirente nos termos do artigo 8º, a lei exige contrato por prazo determinado, cláusula de vigência e averbação junto à matrícula do imóvel. O STJ possui jurisprudência sobre a importância dessa averbação. (STJ)
O proprietário pode aumentar meu aluguel porque decidiu vender o apartamento?
Não simplesmente por causa da venda. Eventual reajuste deve respeitar o contrato e a legislação aplicável. A intenção de vender não cria, por si só, autorização para aumentar unilateralmente o aluguel.
O novo proprietário pode mudar meu contrato?
A venda não significa que o novo proprietário possa simplesmente modificar unilateralmente todas as condições da locação. A situação depende da continuidade do contrato e das regras aplicáveis. Para aprofundar esse ponto, confira O novo proprietário pode alterar meu contrato de aluguel?.
O que devo fazer se não quiser comprar o imóvel?
Você não é obrigado a comprar. Se não tiver interesse, pode não exercer o direito de preferência. No entanto, isso não significa necessariamente que precise sair imediatamente, pois a continuidade da locação deve ser analisada separadamente.
Já pensou se você pudesse saber como é um imóvel antes de alugar ou comprar?
Imagine poder descobrir, antes de assinar um contrato, se o imóvel apresenta infiltrações, problemas recorrentes, vizinhança barulhenta, dificuldades com o proprietário ou qualquer outra situação que só quem já morou no local conhece.
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