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Para quem tem um apartamento e pensa em anunciar o imóvel no Airbnb, a dúvida parece simples: meu condomínio pode proibir Airbnb?
Durante algum tempo, a resposta dependia bastante das circunstâncias de cada condomínio e das decisões dos tribunais. O cenário, porém, ganhou um novo capítulo importante em 2026.
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça analisou novamente a questão e decidiu que a utilização reiterada de unidades para estadias de curta duração, com exploração econômica ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel. Nessa situação, a alteração da destinação precisa ser prevista na convenção do condomínio, com aprovação de dois terços dos condôminos.
Isso não significa que toda hospedagem por aplicativo seja automaticamente proibida em qualquer prédio.
A questão depende da destinação do condomínio, da forma como o imóvel é utilizado, da frequência das hospedagens e das regras da convenção.
Por isso, antes de anunciar o apartamento, é importante entender o que a legislação e a jurisprudência realmente dizem.
O condomínio pode proibir Airbnb?
Em determinadas situações, sim.
O ponto central está na destinação da unidade e do próprio condomínio.
O Código Civil determina que o ato de instituição do condomínio indique a finalidade das unidades e estabelece que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação. Também determina que a utilização da unidade não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.
Assim, quando um condomínio possui finalidade exclusivamente residencial, surge uma questão importante: a utilização reiterada do apartamento para receber hóspedes diferentes a cada poucos dias continua sendo uma forma de moradia ou passa a representar uma atividade de hospedagem?
Foi justamente essa discussão que chegou ao STJ.
O que o STJ decidiu em 2026 sobre Airbnb?
A decisão mais recente é especialmente relevante porque foi tomada pela Segunda Seção do STJ, órgão responsável por uniformizar a jurisprudência do Tribunal em matéria de Direito Privado.
No julgamento do REsp 2.121.055-MG, em 7 de maio de 2026, a maioria dos ministros entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando existe exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, podem descaracterizar a destinação residencial do condomínio.
Nessa hipótese, a utilização para esse tipo de atividade precisa estar prevista na convenção, aprovada pelo quórum de dois terços dos condôminos.
O entendimento foi resumido pelo próprio STJ: a exploração econômica reiterada ou profissionalizada de estadias de curta duração afasta a natureza exclusivamente residencial e exige previsão na convenção condominial, aprovada por dois terços.
Essa é uma atualização muito importante para quem pretende utilizar o Airbnb em condomínios residenciais.
Então toda locação por temporada pelo Airbnb está proibida?
Não é tão simples.
A Lei do Inquilinato reconhece a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias.
Por isso, não se deve afirmar que toda locação de curta duração realizada pela internet deixou de ser uma locação por temporada.
O que o STJ destacou é que determinadas modalidades de estadia curta, quando marcadas pela repetição, pela exploração econômica e pela profissionalização, podem assumir características diferentes de uma locação residencial tradicional.
Imagine, por exemplo, uma pessoa que aluga seu apartamento uma única vez durante algumas semanas enquanto está viajando. Essa situação não é necessariamente igual à de um imóvel anunciado continuamente, com hóspedes diferentes entrando e saindo a cada poucos dias e uma operação organizada para gerar renda constante.
A frequência e a forma de exploração importam.
Qual é a diferença entre alugar por temporada e operar uma hospedagem?
A distinção pode parecer pequena, mas tem grande importância.
Na locação por temporada tradicional, existe uma ocupação temporária do imóvel por uma pessoa ou família para uma finalidade residencial específica, como férias, curso ou tratamento de saúde. É justamente esse conceito que aparece no artigo 48 da Lei do Inquilinato.
Já uma utilização profissionalizada pode se aproximar de uma atividade de hospedagem.
Imagine um apartamento que recebe um grupo de hóspedes por três dias. Depois da saída, outro grupo entra por quatro dias. Na semana seguinte, chegam outras pessoas. O imóvel permanece constantemente anunciado e existe uma estrutura profissional para limpeza, check-in, atendimento e administração.
Esse modelo pode ser muito diferente de uma locação residencial temporária tradicional.
Foi essa transformação da finalidade que ganhou destaque na decisão do STJ de maio de 2026.
O condomínio precisa alterar a convenção para permitir Airbnb?
Quando a atividade representa uma mudança da destinação residencial da unidade, o entendimento atual do STJ aponta para a necessidade de previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.
Isso também está de acordo com o artigo 1.351 do Código Civil, que estabelece quórum de dois terços para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Portanto, não basta necessariamente o síndico dizer verbalmente que “pode” ou que “não pode”.
É preciso verificar o que está previsto na convenção e se houve a deliberação necessária quando a utilização pretendida modifica a destinação da unidade.
E se a convenção disser que o condomínio é residencial?
Esse ponto se tornou ainda mais importante.
A destinação residencial está prevista justamente para definir como as unidades devem ser utilizadas.
O Código Civil determina que a unidade deve receber a mesma destinação que possui a edificação.
Assim, se a convenção estabelece uma finalidade exclusivamente residencial e o proprietário passa a explorar de maneira reiterada uma atividade de hospedagem de curta duração, o condomínio pode questionar essa utilização.
A decisão do STJ de 2026 reforça justamente essa possibilidade quando há exploração econômica reiterada ou profissionalização.
O condomínio pode proibir Airbnb mesmo sem alterar a convenção?
Essa é uma das questões que exigem mais cuidado.
Antes da decisão mais recente, o STJ já havia analisado situações em que condomínios residenciais proibiam locações de curta duração por plataformas digitais. Em julgamento publicado em 2025, o Tribunal ressaltou que o direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido de acordo com a destinação do edifício e os direitos dos demais condôminos.
A nova decisão de 2026 foi além ao estabelecer, para o caso analisado, que a exploração reiterada e profissionalizada por curta estadia descaracteriza a destinação residencial e exige previsão na convenção aprovada por dois terços.
Por isso, a análise de um caso concreto deve considerar a convenção existente, a forma de exploração do imóvel e o tipo de atividade efetivamente praticada.
O proprietário pode anunciar o imóvel mesmo que o condomínio proíba?
Se houver uma regra condominial válida impedindo a utilização pretendida, o proprietário não deve simplesmente ignorá-la.
O direito de propriedade inclui o uso e a disposição da unidade, mas o próprio Código Civil estabelece limites relacionados à destinação da edificação e aos direitos dos demais moradores.
Imagine um condomínio registrado como exclusivamente residencial. O proprietário decide transformar seu apartamento em uma unidade de hospedagem de alta rotatividade, sem consultar o condomínio.
Se a atividade contrariar a destinação estabelecida e os critérios reconhecidos pela jurisprudência, ele poderá enfrentar medidas internas e eventualmente uma disputa judicial.
E se outros moradores já usam Airbnb?
Essa é uma situação bastante comum e pode gerar dúvidas.
A existência de outros apartamentos anunciados em plataformas digitais não significa automaticamente que a atividade esteja regularizada.
Pode ter existido uma autorização anterior. Pode haver uma regra diferente. Ou simplesmente pode haver outras unidades utilizando a plataforma em desacordo com as normas.
Por isso, o argumento “todo mundo faz” não resolve sozinho a questão.
O correto é verificar a convenção, as atas de assembleia, eventuais autorizações e a forma como o condomínio vem tratando a atividade.
O condomínio pode multar quem usa Airbnb?
Pode haver penalidade quando existe uma infração às regras condominiais e a multa possui fundamento na convenção, no regimento ou na legislação aplicável.
Mas a aplicação da multa precisa observar o procedimento adequado.
Isso é especialmente importante porque, quando surge uma penalidade, o proprietário não deve olhar apenas para o valor do boleto. É preciso verificar qual regra foi supostamente violada e qual procedimento foi utilizado.
Uma discussão sobre Airbnb pode, portanto, envolver tanto a questão da destinação da unidade quanto as regras de aplicação de penalidades.
E o que acontece com os vizinhos e a segurança do condomínio?
A preocupação com a entrada e saída constante de desconhecidos é um dos argumentos frequentemente discutidos nesses conflitos.
Imagine um prédio de vinte apartamentos em que uma unidade recebe um grupo diferente de hóspedes praticamente todos os dias.
A portaria precisa lidar constantemente com pessoas que não são moradoras. Outros moradores podem encontrar desconhecidos nos elevadores e nas áreas comuns.
Isso pode aumentar preocupações relacionadas à segurança, ao sossego e ao controle de acesso.
O Código Civil já estabelece que o uso das unidades não deve prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores.
Esses aspectos também ajudam a explicar por que o tema não é apenas uma discussão sobre o direito individual de ganhar dinheiro com o próprio imóvel.
O condomínio pode proibir outras formas de uso da unidade?
O condomínio possui regras de convivência que podem limitar determinados usos, desde que essas limitações tenham fundamento jurídico e estejam relacionadas à destinação da edificação ou à proteção dos direitos coletivos.
É justamente por isso que diferentes questões acabam chegando a discussões semelhantes.
Uma decoração visível externamente, por exemplo, pode gerar debate sobre alteração da fachada, como explica Decoração de Copa do Mundo na janela do apartamento: quais são os limites e os seus direitos?.
A questão não é exatamente igual ao Airbnb, mas existe um ponto em comum: o direito de uso da unidade não é totalmente desvinculado das regras coletivas do condomínio.
E as bicicletas elétricas dentro do apartamento?
Outra discussão diferente, mas relacionada aos limites do uso da unidade, aparece quando o condomínio tenta estabelecer regras sobre equipamentos mantidos dentro dos apartamentos.
Quem utiliza bicicleta elétrica pode ter dúvidas sobre segurança, carregamento e circulação pelas áreas comuns. Para aprofundar esse assunto, confira Posso carregar minha bicicleta elétrica em casa? Entenda seus direitos e os cuidados necessários.
Também existe a dúvida sobre armazenamento: o condomínio pode determinar que determinado objeto não seja mantido dentro da unidade? O tema é tratado em O condomínio pode proibir bicicleta dentro do apartamento?.
Essas situações ajudam a perceber que o condomínio pode estabelecer limites, mas não possui um poder ilimitado sobre tudo o que o morador faz dentro da própria unidade.
E se a discussão envolver animais nas áreas comuns?
Conflitos sobre animais também mostram como as regras condominiais precisam ser analisadas com cuidado.
Um exemplo é a dúvida sobre O condomínio pode proibir alimentar animais de rua?.
Mais uma vez, a questão não é simplesmente descobrir se “o condomínio pode proibir”. É necessário verificar a convenção, o regimento, a legislação aplicável e o impacto da conduta na segurança, no sossego e na utilização das áreas comuns.
O que fazer antes de anunciar o apartamento no Airbnb?
Antes de publicar o anúncio, o proprietário deve conferir a convenção do condomínio e o regimento interno.
Também é importante verificar atas recentes de assembleias e possíveis deliberações sobre locações de curta duração.
Se a convenção estabelecer finalidade exclusivamente residencial, a decisão do STJ de 2026 merece atenção especial, sobretudo quando a atividade pretendida for reiterada e profissionalizada.
Se houver dúvida sobre a interpretação das regras, é mais seguro buscar orientação jurídica antes de começar a atividade do que esperar uma notificação do condomínio.
E quem já usa Airbnb há algum tempo?
Quem já utiliza a plataforma não deve simplesmente concluir que precisa retirar o anúncio imediatamente em qualquer situação.
A análise depende da convenção, das deliberações do condomínio, da forma de exploração do imóvel e das circunstâncias específicas.
Além disso, o STJ passou a discutir o tema também em sede de recurso repetitivo. Em junho de 2026, o Tribunal afetou o Tema 1.443 para definir se a cláusula de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais, e determinou a suspensão do processamento dos processos pendentes que tratem da mesma questão jurídica.
Isso significa que o tema continua recebendo tratamento sistematizado pelo STJ, mesmo depois do importante julgamento de maio de 2026.
Por isso, situações já existentes podem exigir uma análise individualizada, especialmente quando há processos ou decisões anteriores envolvidos.
Conclusão
A resposta para a pergunta “meu condomínio pode proibir Airbnb?” ficou mais clara com a decisão da Segunda Seção do STJ de 7 de maio de 2026.
Quando a utilização do imóvel para estadias de curta duração envolve exploração econômica reiterada ou profissionalização e descaracteriza a finalidade residencial, o entendimento firmado pelo STJ é de que a mudança da destinação exige previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.
Isso não significa que todo aluguel de curta duração seja automaticamente ilegal ou que qualquer anúncio em plataforma digital produza exatamente as mesmas consequências.
A Lei do Inquilinato reconhece a locação por temporada por prazo de até 90 dias, mas o modelo concreto de exploração precisa ser analisado.
Por isso, quem pretende anunciar um apartamento no Airbnb deve começar pela convenção do condomínio. Depois, deve verificar o regimento, as atas e as deliberações existentes.
E, diante das mudanças recentes na jurisprudência, uma consulta jurídica antes de iniciar ou continuar uma operação profissional de hospedagem pode evitar um conflito muito mais caro depois.
Perguntas frequentes
Meu condomínio pode proibir Airbnb?
Pode haver proibição ou restrição, especialmente em condomínios de destinação residencial quando a atividade de curta estadia descaracteriza essa finalidade. Em maio de 2026, o STJ decidiu que a exploração reiterada ou profissionalizada por curta duração exige previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos.
Toda locação por temporada pelo Airbnb é proibida?
Não. A Lei do Inquilinato reconhece a locação para temporada por prazo de até 90 dias. A análise depende da forma concreta da locação e de eventual exploração econômica reiterada ou profissionalizada.
O condomínio pode mudar a destinação da unidade?
A mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
E se outros apartamentos já anunciarem no Airbnb?
Isso não significa automaticamente que a atividade esteja autorizada para todas as unidades. É necessário verificar se houve aprovação, se existe previsão na convenção e em quais condições os imóveis são utilizados.
Posso continuar usando Airbnb se o condomínio já entrou com uma ação?
Não existe uma resposta única. É necessário analisar o processo, as decisões já proferidas e a situação específica da unidade. O próprio STJ afetou o Tema 1.443 em 2026 para julgamento repetitivo sobre a questão.
O condomínio pode multar o proprietário que anuncia no Airbnb?
Pode haver penalidade quando houver uma infração condominial devidamente fundamentada e o procedimento previsto for observado. A validade da multa depende da convenção, do regimento, da legislação e das circunstâncias concretas.
O que devo verificar antes de anunciar meu apartamento?
Comece pela convenção do condomínio e pelo regimento interno. Depois, confira as atas de assembleia e eventuais decisões sobre locação por curta temporada. Diante da jurisprudência atual, também é importante avaliar se a atividade pretendida caracteriza exploração reiterada ou profissionalizada.
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