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Entrar em um imóvel alugado costuma ser um momento de expectativa. Você recebe as chaves, começa a organizar a mudança e, muitas vezes, só depois percebe que o laudo de vistoria não corresponde ao estado real do imóvel.
Uma parede já tinha manchas, mas o documento informa que estava recém-pintada. Havia uma torneira com vazamento, porém a vistoria registra o item como em perfeito funcionamento. O piso apresentava riscos antes da mudança, mas isso não aparece no relatório.
Esses erros podem parecer pequenos no início. No entanto, eles podem gerar um problema importante no final da locação: o proprietário ou a imobiliária pode tentar atribuir ao inquilino um dano que já existia antes da entrada.
Por isso, se a vistoria inicial está errada, o ideal é agir o quanto antes. A boa notícia é que o inquilino não precisa simplesmente aceitar um documento que não corresponde à realidade.
Por que a vistoria inicial é tão importante?
A vistoria de entrada serve para registrar as condições do imóvel no momento em que o inquilino começa a ocupá-lo. Ela funciona como uma espécie de fotografia documental do imóvel.
Na prática, esse registro será comparado com a vistoria realizada na saída.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece no artigo 23, inciso III, que o locatário deve restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Isso significa que a comparação entre entrada e saída é fundamental.
Se o imóvel já apresentava determinado problema quando o contrato começou, não é correto presumir automaticamente que o inquilino causou aquele dano.
Por exemplo, imagine que o laudo de entrada informe que a pintura da sala está “nova e sem avarias”. Porém, no dia da mudança, você percebe diversas marcas e registra fotografias mostrando que elas já existiam.
Se esse erro não for contestado, pode surgir uma discussão na saída sobre quem causou aquelas marcas.
É justamente por isso que a vistoria inicial merece atenção.
A vistoria inicial pode ser contestada depois de assinada?
Sim. A assinatura do laudo não significa necessariamente que o inquilino perdeu toda possibilidade de demonstrar que determinada informação estava incorreta.
O ponto principal será a existência de elementos que comprovem a situação real do imóvel.
Por isso, quanto mais cedo o problema for identificado e comunicado, melhor.
Se você acabou de receber as chaves e percebeu que o relatório apresenta informações incorretas, comunique formalmente a imobiliária ou o proprietário. O ideal é descrever cada divergência de maneira objetiva e guardar os documentos enviados.
Fotografias e vídeos também podem ser muito importantes para demonstrar o estado do imóvel.
Aliás, antes mesmo de entrar nessa situação, vale entender Como fazer a vistoria de entrada do imóvel corretamente?. Uma vistoria cuidadosa ajuda a evitar justamente esse tipo de discussão no futuro.
O que fazer quando a vistoria inicial está errada?
O primeiro passo é comparar o laudo com o imóvel.
Não basta identificar que “há problemas”. É importante verificar exatamente quais informações estão incorretas.
Imagine que o laudo diga que todas as paredes estão em bom estado. Ao entrar no apartamento, você encontra uma parede com infiltração e outra com pintura descascada.
Nesse caso, fotografe os pontos específicos. Se possível, faça registros que permitam identificar o cômodo e a localização do problema.
Depois, encaminhe uma contestação por escrito à imobiliária ou ao proprietário.
A comunicação pode ser simples. Você pode informar que analisou o imóvel e encontrou divergências em relação ao laudo de vistoria, descrevendo cada uma delas e anexando os registros correspondentes.
O objetivo não é criar um conflito. É deixar documentado que você identificou o problema antes de começar a utilização normal do imóvel.
E se a imobiliária não quiser corrigir o laudo?
Essa situação pode acontecer.
A imobiliária pode discordar da contestação ou simplesmente não alterar o documento original. Isso, entretanto, não significa que você deva abandonar os registros.
Guarde a versão original da vistoria, sua contestação, as fotografias, vídeos, mensagens e qualquer resposta recebida.
A documentação pode ser importante caso o problema seja discutido posteriormente.
Além disso, a boa-fé deve orientar a relação entre as partes. O Código Civil estabelece, no artigo 422, que os contratantes devem observar os princípios de probidade e boa-fé.
Em uma relação de locação, isso significa que as partes devem agir de maneira leal e coerente com aquilo que efetivamente ocorreu.
Não seria razoável, por exemplo, responsabilizar o inquilino por uma infiltração que já existia antes da entrega das chaves apenas porque o laudo deixou de registrar o problema.
Fotos e vídeos podem ajudar a provar o estado do imóvel?
Sim. Fotografias e vídeos podem funcionar como importantes elementos de prova.
O ideal é que os registros sejam feitos logo no início da locação e, se possível, antes de alterações ou reparos.
Uma fotografia isolada de uma parede pode ajudar, mas registros mais completos podem facilitar a identificação do contexto. Por exemplo, fotografar o cômodo inteiro e depois aproximar a câmera do problema pode tornar a situação mais clara.
Também é recomendável manter os arquivos originais e preservar as mensagens ou e-mails utilizados para encaminhá-los à imobiliária.
Outro recurso que pode ser útil é registrar a vistoria em vídeo. Entretanto, é importante compreender que gravar a vistoria não substitui a documentação escrita. São instrumentos que podem se complementar.
Se essa é uma preocupação sua, vale conferir também Posso gravar a vistoria de entrada e saída do imóvel? para entender melhor os cuidados envolvidos.
O proprietário pode cobrar na saída um problema que já existia?
Em regra, o inquilino deve reparar danos que tenha causado e devolver o imóvel nas condições exigidas pela legislação e pelo contrato, considerando o desgaste natural decorrente do uso.
Por outro lado, isso não significa que qualquer problema encontrado na vistoria final possa ser automaticamente atribuído ao locatário.
A comparação entre o estado inicial e o estado final é justamente uma das principais funções das vistorias.
Por exemplo, se uma janela já apresentava dificuldade para fechar quando o imóvel foi entregue, o proprietário não deveria simplesmente considerar que o problema surgiu durante a locação sem analisar os registros existentes.
Da mesma forma, se a parede já tinha manchas e isso foi documentado na entrada, não faria sentido cobrar do inquilino uma pintura destinada a corrigir aquela condição preexistente.
A responsabilidade depende das circunstâncias concretas e das provas disponíveis.
E se eu só percebi o erro depois de alguns meses?
A situação fica um pouco mais delicada, mas ainda é possível documentar o problema.
Imagine que você recebeu o imóvel, não analisou cuidadosamente a vistoria e, três meses depois, percebe que determinado defeito já constava no imóvel desde o início.
Nesse caso, procure os registros que possam demonstrar a situação anterior. Fotografias feitas no dia da mudança, mensagens trocadas com o proprietário, reclamações de manutenção e até documentos relacionados a reparos podem ajudar.
No entanto, quanto mais tempo passa, maior pode ser a dificuldade para demonstrar quando determinado problema surgiu.
Por isso, a recomendação mais segura é revisar a vistoria logo que receber as chaves.
A vistoria errada pode afetar a caução?
Pode haver impacto, especialmente quando existe discussão sobre danos ao imóvel.
A caução funciona como uma garantia da locação. Se o proprietário entender que existem danos atribuíveis ao inquilino, poderá tentar utilizar a garantia para cobrir valores que considere devidos, observadas as regras aplicáveis ao contrato e à legislação.
Por isso, corrigir inconsistências na vistoria de entrada ajuda a evitar uma discussão futura sobre responsabilidade.
Imagine que o inquilino recebeu um imóvel com três portas já danificadas. Se isso estiver documentado desde o início, fica muito mais fácil demonstrar, ao final da locação, que os danos não foram provocados por ele.
O que fazer para evitar problemas na vistoria final?
A melhor estratégia é construir uma documentação consistente desde o primeiro dia.
Ao receber as chaves, confira o imóvel com calma. Compare cada ambiente com o laudo. Teste torneiras, tomadas, portas, janelas, chuveiros e outros itens que possam ser avaliados.
Se encontrar divergências, comunique imediatamente.
Também vale guardar o contrato, o laudo de entrada e todos os registros relacionados ao imóvel em um único local.
Assim, quando chegar o momento da saída, você terá condições de comparar os dois momentos com muito mais segurança.
Conclusão
Se a vistoria inicial está errada, não é recomendável simplesmente ignorar o problema.
O laudo de entrada tem grande importância porque ajuda a estabelecer as condições do imóvel no início da locação. Quando existem informações incorretas, o inquilino deve registrar as divergências e comunicar o proprietário ou a imobiliária o quanto antes.
Fotografias, vídeos, mensagens e documentos podem ajudar a demonstrar que determinado problema já existia antes da ocupação.
Além disso, uma vistoria inicial bem documentada pode evitar cobranças indevidas no final do contrato.
Em resumo, o melhor momento para proteger seus direitos em relação à vistoria final é justamente quando você recebe as chaves. Quanto mais clara for a documentação desde o começo, menor será o espaço para dúvidas e conflitos depois.
Perguntas frequentes sobre vistoria inicial errada
A imobiliária é obrigada a corrigir uma vistoria inicial errada?
Se houver divergência entre o imóvel e o laudo, o inquilino pode solicitar a correção. Caso a imobiliária não altere o documento, é importante registrar formalmente a contestação e guardar as provas da situação encontrada.
Posso contestar a vistoria depois de assinar o contrato?
A assinatura não impede necessariamente que o inquilino demonstre uma situação diferente daquela registrada no documento. Porém, é muito mais seguro contestar as informações incorretas imediatamente após receber as chaves.
Fotos podem provar que o problema já existia?
Sim. Fotografias e vídeos podem contribuir para demonstrar as condições do imóvel. Para aumentar a utilidade desses registros, é recomendável preservá-los e relacioná-los à comunicação feita ao proprietário ou à imobiliária.
O proprietário pode cobrar um dano que não apareceu na vistoria inicial?
A cobrança pode ser contestada quando houver elementos que indiquem que o problema já existia antes da locação ou que não foi causado pelo inquilino. A análise dependerá das circunstâncias e das provas disponíveis.
O que acontece se eu não contestar a vistoria inicial?
Não contestar pode dificultar uma discussão futura, principalmente se o problema aparecer novamente na vistoria de saída. Por isso, o mais prudente é registrar qualquer divergência assim que ela for identificada.
Preciso guardar a vistoria de entrada até o fim do contrato?
Sim. O ideal é guardar o laudo, fotografias, vídeos, mensagens e demais documentos relacionados ao imóvel durante toda a locação e até que eventuais obrigações sejam definitivamente encerradas.
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