Receber uma cobrança de condomínio referente a um período anterior à sua mudança pode causar surpresa e preocupação. Afinal, quem deve pagar as taxas condominiais em atraso: o antigo morador, o proprietário ou quem acabou de assumir o imóvel?
A resposta depende da forma como você passou a ocupar o imóvel. Entender essa diferença pode evitar cobranças indevidas e ajudar você a defender seus direitos.
Quem responde pelas dívidas de condomínio?
As despesas condominiais possuem uma característica jurídica chamada obrigação propter rem. Isso significa que a dívida está vinculada ao imóvel, e não apenas à pessoa que a gerou.
Na prática, isso pode fazer com que determinadas dívidas acompanhem o imóvel, especialmente nos casos de compra e venda.
Por isso, é importante analisar se você é comprador, locatário ou proprietário antes de concluir quem deve pagar.
Se você é inquilino
Na maioria dos casos, o inquilino não pode ser responsabilizado por dívidas de condomínio deixadas por um morador anterior.
Quando você assina um contrato de locação, passa a ser responsável pelas despesas previstas durante o período da sua locação, como:
- taxas ordinárias de condomínio;
- consumo individual de água ou gás, quando previsto;
- aluguel e demais encargos do contrato.
As dívidas existentes antes do início da locação continuam sendo de responsabilidade do proprietário perante o condomínio.
Se a administradora tentar cobrar do inquilino valores referentes a períodos anteriores ao contrato, a cobrança pode ser contestada.
Se você comprou o imóvel
A situação muda quando há compra e venda.
O Código Civil estabelece que o adquirente do imóvel responde pelos débitos condominiais existentes, inclusive multas e juros, ainda que sejam anteriores à aquisição.
Isso acontece porque a obrigação acompanha o imóvel.
Depois, caso o contrato de compra preveja que o vendedor deveria quitar essas despesas, o comprador poderá buscar o ressarcimento conforme o que foi acordado entre as partes.
Por esse motivo, é altamente recomendável solicitar uma certidão negativa de débitos condominiais antes da assinatura da escritura ou do registro da compra.
O condomínio pode cobrar diretamente do novo proprietário?
Sim.
Mesmo que a dívida tenha sido criada pelo antigo proprietário, o condomínio pode cobrar do atual proprietário, justamente porque a obrigação está vinculada ao imóvel.
Isso não impede que o novo proprietário cobre posteriormente do vendedor os valores pagos, caso exista essa obrigação contratual.
Como evitar esse problema?
Antes de alugar ou comprar um imóvel, vale a pena tomar alguns cuidados:
- peça comprovantes de quitação das taxas condominiais;
- solicite uma declaração da administradora ou do síndico informando a inexistência de débitos;
- leia atentamente o contrato antes de assiná-lo;
- guarde toda a documentação da negociação.
Essas medidas simples podem evitar dores de cabeça e processos judiciais no futuro.
O que fazer se receber uma cobrança indevida?
Se você for inquilino e receber uma cobrança referente ao período anterior ao início da locação, converse com a administradora e apresente o contrato demonstrando a data em que passou a ocupar o imóvel.
Se a cobrança persistir, procure orientação jurídica para verificar a melhor forma de contestá-la.
Já se você adquiriu o imóvel e descobriu débitos antigos, analise o contrato de compra e venda para verificar se há previsão de responsabilidade do vendedor e da possibilidade de buscar o reembolso dos valores pagos.
Conclusão
Em regra, o inquilino não responde por dívidas condominiais deixadas pelo antigo morador, enquanto o comprador do imóvel pode responder pelos débitos anteriores, já que as despesas condominiais acompanham o bem.
Conhecer essa diferença evita cobranças indevidas e permite tomar decisões mais seguras durante uma locação ou aquisição de imóvel.
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