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Alugar um imóvel parece simples quando você encontra um apartamento bonito, em uma boa localização e dentro do orçamento. O problema é que uma visita rápida pode esconder detalhes que só aparecem depois da mudança.
Uma infiltração pode estar escondida atrás de um móvel. O chuveiro pode não funcionar corretamente. A vizinhança pode ser muito mais barulhenta à noite. O sinal de celular pode ser ruim. E aquela área que parecia perfeita para colocar seus móveis pode ter alguma restrição prevista no condomínio.
Por isso, antes de assinar o contrato, vale olhar para o imóvel com mais calma.
A Lei do Inquilinato estabelece, entre outros deveres, que o locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico durante a locação e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação. Ao mesmo tempo, o locatário deve cuidar do imóvel e devolvê-lo, ao final, no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste normal.
Isso mostra por que a inspeção antes de alugar não é apenas uma formalidade.
É uma forma de proteger o seu dinheiro e evitar discussões depois.
1. Observe paredes, tetos e sinais de infiltração
Comece olhando cuidadosamente para paredes e tetos.
Procure manchas, bolhas na pintura, descascamento, mofo, marcas de umidade e diferenças de tonalidade que possam indicar uma pintura recente.
Não significa que toda pintura nova esconda um problema. Às vezes, o proprietário simplesmente renovou o imóvel.
Mas imagine encontrar uma parede recém-pintada em uma região próxima à janela, ao banheiro ou à cozinha. Vale perguntar quando ela foi pintada e por quê.
Também observe cantos, atrás de portas e locais próximos ao teto. São regiões que podem passar despercebidas durante uma visita rápida.
Para aprofundar essa verificação, veja Como identificar se um apartamento tem mofo durante a visita? Saiba o que observar antes de alugar.
Assim, você consegue avaliar não apenas a aparência do imóvel, mas também sinais que podem indicar problemas futuros.
2. Teste torneiras, chuveiros, descargas e ralos
Não tenha receio de testar as instalações hidráulicas durante a visita.
Abra as torneiras e observe se a água sai normalmente. Teste as descargas. Veja se os ralos escoam rapidamente e se existe algum cheiro forte vindo da tubulação.
No banheiro, observe também sinais de vazamento embaixo da pia ou ao redor do vaso sanitário.
Na cozinha, confira se existe umidade dentro dos armários próximos à pia.
Imagine descobrir apenas depois da mudança que o ralo do banheiro fica constantemente entupido ou que a descarga apresenta problema.
Uma verificação de alguns minutos pode evitar uma dor de cabeça muito maior.
3. Confira tomadas, interruptores e iluminação
Problemas elétricos nem sempre são visíveis.
Acenda as luzes, teste os interruptores e, quando possível, verifique algumas tomadas.
Observe se existe tomada solta, espelho quebrado, sinal de aquecimento ou qualquer outra alteração aparente.
Também pergunte sobre a capacidade elétrica do imóvel caso você pretenda utilizar equipamentos que exigem mais potência.
Imagine que você trabalhe em casa e tenha computador, monitor, ar-condicionado e outros equipamentos funcionando simultaneamente.
A estrutura elétrica precisa ser compatível com a sua rotina.
4. Teste portas, janelas e fechaduras
Abra e feche portas e janelas.
Veja se elas travam corretamente, se existem folgas excessivas e se as fechaduras funcionam.
Em apartamentos, dê atenção especial às janelas de quartos e salas.
Além da funcionalidade, observe sinais de ferrugem, infiltração e dificuldade de fechamento.
Uma janela que parece apenas “um pouco dura” durante a visita pode se tornar um problema diário.
Se houver fechadura eletrônica, portão eletrônico ou outro sistema de acesso associado à unidade, teste também.
5. Observe o barulho dentro do imóvel
Uma das maiores armadilhas de uma visita imobiliária é conhecer o imóvel em um horário silencioso.
O apartamento pode parecer perfeito às 14h de uma terça-feira.
À noite, porém, você pode descobrir barulho de trânsito, bares, vizinhos, salão de festas ou outras fontes de ruído.
Por isso, quando houver possibilidade, faça uma segunda visita em outro horário.
Fique alguns minutos em silêncio dentro dos cômodos.
Não converse durante todo o tempo.
Você precisa ouvir o ambiente.
Também observe a posição dos quartos em relação às áreas comuns, elevadores, escadas, garagem e rua.
6. Teste o sinal de celular
Esse é um detalhe que muita gente só percebe depois de morar no imóvel.
O sinal pode mudar bastante de um apartamento para outro, principalmente em determinados andares e ambientes.
Uma sala pode ter sinal excelente enquanto um quarto praticamente não recebe chamadas.
Por isso, coloque o próprio celular em diferentes pontos do imóvel durante a visita.
Veja se consegue fazer uma ligação e utilizar a internet móvel.
Para entender por que esse teste é tão importante, consulte O apartamento parece perfeito, mas o sinal de celular funciona? Saiba por que isso deve ser verificado antes de alugar.
Se você depende do celular para trabalhar, estudar ou manter contato com clientes, esse detalhe deixa de ser pequeno.
7. Observe a posição do sol e a ventilação
A iluminação natural muda durante o dia.
Um apartamento pode parecer muito iluminado no horário da visita e, mesmo assim, receber pouco sol durante boa parte do dia.
Observe a orientação das janelas e tente descobrir em quais horários o imóvel recebe luz direta.
Também abra as janelas e perceba como ocorre a circulação de ar.
Um ambiente pouco ventilado pode ficar mais abafado e favorecer problemas de umidade.
Além disso, a posição solar pode influenciar bastante a temperatura interna.
Se possível, faça visitas em horários diferentes.
8. Conheça as áreas comuns e as regras do condomínio
Quem aluga um apartamento não está alugando apenas quatro paredes.
O morador também precisa conviver com as regras do condomínio.
Antes de assinar, pergunte sobre horário de mudança, uso de salão de festas, garagem, animais, reformas, obras, entregas e utilização das áreas comuns.
Solicite acesso à convenção e ao regimento interno quando forem relevantes para sua decisão.
Isso é especialmente importante quando você tem alguma necessidade específica.
Imagine que você tenha um cachorro e descubra depois que determinada área comum possui regras que afetam sua rotina.
Ou que precise fazer uma pequena reforma e descubra que o condomínio exige procedimentos prévios.
Conhecer as regras antes é muito mais fácil do que tentar resolver o problema depois.
9. Observe a vizinhança, não apenas o apartamento
Faça uma volta pela região.
Veja mercados, farmácias, transporte público, escolas, comércio e serviços que você realmente utiliza.
Observe também como é a rua durante o dia e, se possível, à noite.
Uma região pode parecer tranquila durante uma visita rápida, mas apresentar trânsito intenso ou muito movimento depois de determinado horário.
Pergunte a moradores próximos como é viver naquela região.
Não é preciso transformar a visita em uma investigação formal.
Uma conversa simples pode revelar problemas que não aparecem nos anúncios.
10. Leia o contrato e confira a vistoria antes de assinar
Esse é um dos pontos mais importantes.
O contrato não deve ser assinado apenas porque você gostou do imóvel.
Leia as condições sobre prazo, aluguel, reajuste, garantia, multas, responsabilidades por reparos, rescisão e devolução.
Depois, compare tudo com o laudo de vistoria.
O ideal é que o documento registre o estado real do imóvel no momento da entrega.
A própria Lei do Inquilinato prevê que o locador deve fornecer, caso solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, incluindo os defeitos existentes.
Se a vistoria disser que uma parede está “em perfeito estado”, mas você encontrar manchas e rachaduras, peça a correção do documento antes de assumir a locação.
Esse cuidado pode fazer muita diferença no final do contrato.
Por que a vistoria de entrada é tão importante?
A vistoria funciona como um retrato do imóvel no momento em que você entra.
Ela ajuda a diferenciar aquilo que já existia daquilo que surgiu durante a locação.
Isso é importante porque o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, mas não responde pelo desgaste normal decorrente do uso regular. A Lei do Inquilinato também prevê que o locador responde por vícios ou defeitos anteriores à locação.
Imagine que o piso já esteja com três peças riscadas quando você recebe as chaves.
Se isso estiver registrado na vistoria, fica muito mais fácil demonstrar que o dano não foi causado por você.
Vale a pena tirar fotos antes de entrar?
Sim.
Mesmo quando existe uma vistoria detalhada, fotos e vídeos podem complementar o registro.
Fotografe paredes, pisos, portas, janelas, eletrodomésticos que pertençam ao imóvel e qualquer defeito existente.
Procure fazer as imagens com boa qualidade e guardar os arquivos.
Se houver divergência entre a vistoria e a realidade, comunique por escrito à imobiliária ou ao proprietário.
Quanto mais cedo você registrar a diferença, melhor.
O que fazer se eu encontrar um problema depois de assinar?
O ideal é comunicar assim que descobrir.
Imagine que, no primeiro dia de chuva, você perceba uma infiltração que não havia aparecido durante a visita.
Fotografe imediatamente.
Informe o proprietário ou a imobiliária por escrito.
Não espere meses para registrar.
A Lei do Inquilinato prevê que o locatário deve comunicar ao locador o surgimento de danos ou defeitos cuja reparação caiba a ele.
Essa comunicação também ajuda a demonstrar que você não ignorou o problema.
E se o proprietário discordar da vistoria?
Pode acontecer.
Por isso, é importante tratar as divergências por escrito.
Se a vistoria afirmar que determinada porta está em perfeito estado e você identificar um problema no primeiro dia, envie fotos e solicite a correção do documento.
Não precisa transformar a situação imediatamente em um conflito.
O objetivo é deixar registrado qual era a condição real do imóvel quando você entrou.
Posso desistir depois de assinar o contrato?
Essa possibilidade depende das condições da locação e do momento em que você pretende sair.
A Lei do Inquilinato estabelece regras próprias para a rescisão antecipada pelo locatário e prevê, em determinadas situações, multa proporcional ao período restante do contrato. Por isso, não é seguro presumir que basta entregar as chaves sem qualquer consequência.
Antes de assinar, leia a cláusula de rescisão.
É muito melhor entender o custo de uma eventual saída antes de se comprometer por determinado período.
E se o imóvel estiver diferente do anúncio?
Documente a diferença.
Imagine que o anúncio mostre uma cozinha equipada, mas na visita você descubra que determinados equipamentos não fazem parte da locação.
Ou que a descrição diga que existe determinada vaga de garagem, mas a documentação do condomínio mostre outra situação.
Não confie apenas na descrição comercial.
Pergunte e peça confirmação por escrito.
O anúncio pode ser útil como prova do que foi apresentado durante a negociação, mas o contrato e a documentação devem deixar claro aquilo que efetivamente integra a locação.
Uma visita é suficiente?
Nem sempre.
Uma única visita pode ser suficiente para decidir que você não quer o imóvel.
Mas, quando estiver realmente interessado, uma segunda visita pode ser muito útil.
Você pode escolher outro horário, testar equipamentos com mais calma, observar a iluminação e prestar atenção ao barulho.
Também pode levar alguém que não esteja emocionalmente envolvido com a escolha.
Às vezes, uma pessoa que está acompanhando a visita percebe um detalhe que você não viu.
Como evitar problemas sem transformar a visita em uma auditoria?
Não precisa passar horas procurando defeitos.
A ideia é observar os pontos que realmente podem afetar sua rotina e seu bolso.
Preste atenção ao estado físico do imóvel, funcionamento das instalações, iluminação, ventilação, ruídos, sinal de celular, segurança, regras do condomínio, vizinhança e contrato.
Depois, registre tudo que encontrar.
O objetivo não é encontrar um imóvel perfeito.
É descobrir quais problemas existem antes de decidir se você consegue conviver com eles.
Conclusão
Saber o que olhar antes de alugar um imóvel pode evitar problemas que seriam muito mais difíceis de resolver depois da mudança.
Uma visita eficiente não deve observar somente pintura, móveis e decoração.
É importante testar torneiras, descargas, tomadas, portas e janelas. Observe sinais de infiltração, mofo, problemas elétricos e hidráulicos. Preste atenção ao barulho, à iluminação, à ventilação e ao sinal de celular.
Também olhe para fora do apartamento.
Conheça a rua, converse com moradores e procure entender como funciona o condomínio.
Depois, dedique atenção especial ao contrato e à vistoria.
A Lei do Inquilinato estabelece responsabilidades tanto para o locador quanto para o locatário, inclusive quanto ao estado do imóvel, defeitos anteriores, conservação e comunicação de problemas.
Por isso, não assine uma vistoria que não corresponde à realidade.
Se encontrar um problema depois da entrada, registre e comunique rapidamente.
No fim, a melhor vistoria é aquela que permite responder a uma pergunta simples:
“Eu sei exatamente o que estou alugando?”
Se a resposta for sim, você já estará muito mais preparado para começar a locação com segurança e evitar discussões desnecessárias no futuro.
Perguntas frequentes
O que olhar antes de alugar um imóvel?
Observe paredes, tetos, pisos, portas, janelas, instalações hidráulicas e elétricas, iluminação, ventilação, ruídos, sinal de celular, áreas comuns, vizinhança, regras do condomínio e condições do contrato.
Devo testar torneiras e descargas durante a visita?
Sim. Esses testes são simples e podem revelar vazamentos, baixa pressão, problemas de descarga ou dificuldades de escoamento.
Como descobrir se um imóvel tem infiltração?
Observe manchas, mofo, bolhas de pintura, paredes descascadas, cheiro de umidade e sinais de pintura recente em áreas suspeitas. Uma segunda visita depois de chuva também pode ajudar.
A vistoria de entrada é obrigatória?
A documentação e os procedimentos podem variar conforme a locação, mas uma vistoria detalhada é extremamente importante para registrar as condições do imóvel. A Lei do Inquilinato prevê que o locador forneça descrição minuciosa do estado do imóvel quando solicitada pelo locatário.
Posso tirar fotos durante a vistoria?
Sim. Fotos e vídeos podem complementar o laudo e ajudar a registrar defeitos existentes na entrada.
O que fazer se a vistoria estiver errada?
Comunique a divergência por escrito ao proprietário ou à imobiliária e envie registros, como fotografias e vídeos. Quanto mais cedo a divergência for registrada, melhor.
Quem paga pelos defeitos que já existiam antes da locação?
A responsabilidade depende da natureza do problema, mas a Lei do Inquilinato estabelece que o locador responde por vícios ou defeitos anteriores à locação.
O locatário responde pelo desgaste normal?
Não pelo desgaste decorrente do uso normal. O locatário deve cuidar do imóvel e devolvê-lo conforme recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso regular.
Devo visitar o imóvel à noite antes de alugar?
É recomendável, especialmente para avaliar barulho, iluminação, circulação de pessoas e segurança.
É importante testar o sinal de celular?
Sim. O sinal pode variar entre cômodos e andares, e isso pode ser especialmente importante para quem trabalha ou estuda em casa.
Como saber se o condomínio possui regras que podem afetar minha rotina?
Peça acesso à convenção e ao regimento interno e pergunte sobre animais, reformas, mudanças, vagas, áreas comuns e horários.
Uma visita é suficiente antes de alugar?
Não necessariamente. Uma segunda visita, em horário diferente, pode revelar problemas de ruído, iluminação ou circulação que não apareceram inicialmente.
Posso desistir da locação depois de assinar o contrato?
Pode haver possibilidade de encerramento antecipado, mas podem existir consequências previstas na Lei do Inquilinato e no contrato, inclusive multa proporcional em determinadas situações.
O proprietário pode esconder um defeito do imóvel?
O locador deve entregar o imóvel em condições de uso e responde por vícios ou defeitos anteriores à locação, conforme a Lei do Inquilinato.
O que devo fazer quando encontrar um problema depois da mudança?
Registre com fotos ou vídeos, comunique o proprietário ou a imobiliária por escrito e guarde os comprovantes da comunicação. A rapidez no registro pode ajudar a demonstrar quando o problema apareceu.
Já pensou se você pudesse saber como é um imóvel antes de alugar ou comprar?
Imagine poder descobrir, antes de assinar um contrato, se o imóvel apresenta infiltrações, problemas recorrentes, vizinhança barulhenta, dificuldades com o proprietário ou qualquer outra situação que só quem já morou no local conhece.
Essa é a proposta do Morei Aqui.
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