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Comprar um apartamento, pagar o preço combinado e finalmente receber a notícia de que o imóvel é seu deveria ser o fim de uma longa espera. Mas e quando chega a hora de receber as chaves e o antigo morador simplesmente não sai?
A situação pode ser angustiante. O comprador já assumiu compromissos financeiros, pode estar pagando financiamento, aluguel de outro imóvel ou condomínio e, mesmo assim, não consegue ocupar a propriedade que comprou.
Antes de tomar qualquer atitude por conta própria, porém, é importante entender por que o antigo morador continua no imóvel.
Ele pode ser o antigo proprietário que deveria ter entregado as chaves em determinada data. Pode ser um inquilino que tinha contrato de locação com o antigo dono. Também pode ser alguém que ocupa o imóvel por outra razão.
Essas situações parecem semelhantes, mas juridicamente podem exigir medidas diferentes.
Por isso, o primeiro passo não é trocar a fechadura ou retirar os pertences da pessoa. É identificar qual é o direito que ela afirma ter sobre o apartamento e reunir os documentos da compra.
O antigo proprietário vendeu o apartamento, mas não quer sair
Essa costuma ser uma das situações mais frustrantes.
Imagine que o comprador assinou o contrato, pagou o preço e ficou combinado que as chaves seriam entregues no dia da escritura ou em determinada data.
O prazo chega e o vendedor informa que ainda precisa de algumas semanas para sair.
Uma semana depois, continua no apartamento.
Nesse caso, o comprador deve verificar exatamente o que foi estabelecido no contrato sobre a posse e a entrega do imóvel.
O documento pode prever uma data específica para desocupação, multa pelo atraso ou outras consequências.
Por isso, a primeira providência é reunir contrato, comprovantes de pagamento, escritura ou instrumento de aquisição e documentos que demonstrem a situação da propriedade.
Ser proprietário significa poder entrar no imóvel imediatamente?
Não necessariamente.
Esse é um ponto importante.
A aquisição da propriedade e a efetiva posse do imóvel são questões relacionadas, mas que podem exigir providências diferentes quando outra pessoa permanece na unidade.
Se o antigo proprietário deveria ter entregue o imóvel e continua ocupando-o sem justificativa contratual, pode ser necessário buscar judicialmente a imissão na posse, conforme as circunstâncias do caso.
A medida adequada dependerá da situação concreta e da documentação.
Por isso, não é recomendável simplesmente entrar no imóvel por conta própria.
Posso trocar a fechadura?
É preciso ter muito cuidado.
Se outra pessoa ainda ocupa o imóvel, trocar a fechadura para impedir seu acesso pode gerar um conflito ainda maior e até consequências jurídicas.
O fato de você ter comprado o imóvel não significa que seja seguro resolver fisicamente a situação sem observar a forma adequada de retomada da posse.
Imagine que o antigo morador esteja dentro do apartamento com seus móveis e se recuse a sair.
Se o novo proprietário troca a fechadura enquanto ele está fora, impede seu retorno e retira seus pertences, a situação pode gerar uma nova disputa.
Por isso, quando não existe entrega voluntária da posse, o caminho adequado deve ser definido com orientação jurídica.
Posso retirar os móveis do antigo morador?
Não é recomendável.
Mesmo que você seja o proprietário, não deve simplesmente colocar os bens da outra pessoa na rua.
Os objetos pertencem a alguém e a retirada forçada pode gerar outras discussões jurídicas.
Além disso, você pode acabar sendo acusado de ter danificado ou descartado bens que estavam no imóvel.
O melhor caminho é formalizar a exigência de desocupação e, se houver resistência, buscar a medida judicial adequada.
E se o antigo morador disser que tem direito de continuar no imóvel?
Nesse caso, é preciso descobrir qual seria esse direito.
Pode existir um contrato de locação, comodato, usufruto ou outra relação jurídica.
Também pode ser que o vendedor tenha negociado a permanência por determinado período no próprio contrato de compra e venda.
Por isso, não basta ouvir “ele não quer sair”.
É necessário perguntar por que ele acredita que pode permanecer.
A resposta muda completamente a análise.
E se o antigo morador for inquilino?
Aqui existe uma diferença importante.
Se o apartamento foi comprado enquanto estava alugado, o comprador não deve simplesmente tratar o inquilino como alguém que está ocupando o imóvel sem autorização.
A Lei de Locações possui regras específicas para a alienação do imóvel durante uma locação.
O artigo 8º prevê que o adquirente pode denunciar o contrato, em determinadas circunstâncias, concedendo prazo de 90 dias para a desocupação. Existe uma exceção importante quando o contrato possui cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado na matrícula do imóvel.
Portanto, é fundamental saber se existe contrato de locação e qual é o conteúdo dele.
O comprador pode simplesmente pedir para o inquilino sair?
Não necessariamente.
Se existe uma locação válida, a situação deve ser tratada de acordo com a Lei do Inquilinato.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, quando o comprador adquire imóvel que está locado e deseja retomar a posse em razão do término da locação, a via adequada é a ação de despejo, e não uma ação de imissão na posse.
Isso é muito importante porque mostra que o caminho judicial depende do tipo de ocupação.
Não basta provar que você comprou o apartamento.
É preciso demonstrar qual é a relação jurídica existente entre você e quem permanece no imóvel.
E se o contrato de aluguel estiver registrado na matrícula?
A situação pode ser diferente.
O artigo 8º da Lei de Locações prevê uma proteção específica quando o contrato de locação tem cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado na matrícula do imóvel.
Nessa hipótese, o comprador pode ter de respeitar a continuidade da locação.
Por isso, antes de comprar um imóvel ocupado por inquilino, é essencial verificar a matrícula e o contrato de locação.
Comprar um apartamento pensando que poderá ocupá-lo imediatamente, quando existe uma locação que deve ser respeitada, pode gerar uma grande frustração.
E se o antigo morador não for inquilino?
A situação pode envolver posse sem vínculo locatício.
Imagine que o vendedor tenha entregado a propriedade formalmente, mas um familiar dele continue morando no apartamento sem contrato de aluguel e sem autorização do novo proprietário.
Nesse caso, a solução pode ser diferente da utilizada contra um inquilino.
Dependendo das circunstâncias, pode haver discussão possessória ou ação relacionada à imissão na posse.
O Código de Processo Civil prevê mecanismos específicos para proteção da posse, inclusive ações de manutenção e reintegração quando presentes os requisitos legais.
Por isso, é importante não escolher a ação apenas pelo nome do problema.
O comprador deve enviar uma notificação?
Pode ser uma medida importante, especialmente para deixar documentada a exigência de desocupação.
A notificação pode informar que a pessoa deve entregar o imóvel em determinado prazo e registrar que o comprador reconhece sua aquisição e requer a entrega da posse.
O conteúdo e o prazo adequados dependerão da situação.
Por isso, quando existir resistência, é recomendável que a comunicação seja preparada com orientação jurídica.
Uma mensagem informal de WhatsApp pode até ajudar a demonstrar que houve uma tentativa de solução, mas não deve ser tratada como substituta de todos os atos jurídicos necessários.
Preciso provar que comprei o apartamento?
Sim.
Quanto mais organizada estiver a documentação, melhor.
É importante reunir o instrumento de compra e venda, comprovantes de pagamento, escritura quando houver, registro da transferência, matrícula atualizada e qualquer documento que estabeleça a data de entrega das chaves.
Também guarde mensagens nas quais o antigo morador reconheça que deveria desocupar o imóvel.
Imagine que o vendedor tenha escrito: “Entrego as chaves no dia 15”.
Essa mensagem pode ser relevante para demonstrar o combinado.
E se eu ainda não tiver registrado a compra?
Essa situação exige atenção.
Em uma compra imobiliária, não basta analisar somente o contrato particular. A situação registral é fundamental para saber como a propriedade está formalmente constituída.
Por isso, se a compra ainda não foi registrada, é importante verificar exatamente qual documento foi assinado e quais direitos ele confere ao comprador.
A situação pode ser diferente daquela em que a transferência da propriedade já foi formalmente registrada.
Posso cobrar multa pelo atraso na entrega?
Pode ser possível, mas depende do contrato.
Imagine que a escritura ou o compromisso de compra e venda estabeleça que o vendedor deveria entregar o imóvel em determinada data e preveja multa diária pelo atraso.
Nesse caso, a cláusula deve ser analisada para verificar sua aplicação.
Se não existir multa contratual, ainda podem existir outras consequências jurídicas, dependendo do prejuízo e da conduta das partes.
Por isso, não presuma que haverá multa só porque houve atraso.
Posso cobrar aluguel do antigo proprietário?
Não automaticamente.
O comprador não deve simplesmente enviar um boleto dizendo que o antigo proprietário passou a ser seu inquilino.
Se ele permaneceu no imóvel sem autorização após o momento em que deveria entregar a posse, pode existir discussão sobre indenização pelo uso indevido ou perdas e danos.
Mas a cobrança precisa ter fundamento jurídico e ser calculada de maneira adequada.
Por isso, é melhor formalizar a situação antes de definir um valor.
E se eu estiver pagando aluguel enquanto espero o apartamento?
Essa circunstância pode ser importante para avaliar eventuais prejuízos.
Imagine que você comprou o apartamento, mas não consegue entrar porque o antigo morador não saiu.
Você continua pagando aluguel em outro lugar por três meses.
Dependendo das circunstâncias e da responsabilidade pelo atraso, pode existir discussão sobre ressarcimento dos prejuízos.
Por isso, guarde os contratos, recibos e comprovantes desses gastos.
Eles podem ajudar a demonstrar o prejuízo efetivamente suportado.
E se eu estiver pagando financiamento?
A situação pode ser ainda mais pesada financeiramente.
O comprador pode estar pagando parcelas do financiamento enquanto não consegue usar o imóvel.
Entretanto, o simples fato de existir financiamento não significa automaticamente que todo custo será indenizado por quem permanece no imóvel.
É necessário demonstrar a responsabilidade pelo atraso e o vínculo entre a conduta e o prejuízo.
Por isso, documente tudo desde o primeiro dia de atraso.
O vendedor pode continuar morando no imóvel porque ainda não encontrou outro lugar?
Pode pedir, mas isso não significa que o comprador seja obrigado a aceitar indefinidamente.
Se as partes combinaram uma data de entrega, o vendedor precisa respeitá-la.
Por outro lado, uma negociação amigável pode ser interessante quando existe uma solução rápida.
Imagine que o antigo proprietário peça mais 15 dias e ofereça uma compensação razoável.
Talvez seja mais eficiente formalizar um novo prazo do que iniciar imediatamente uma disputa judicial.
O importante é não deixar a situação sem prazo definido.
E se eu aceitar esperar?
Pode ser possível.
Mas formalize.
Defina a nova data de entrega, as condições, quem ficará responsável pelas despesas e quais serão as consequências caso o prazo novamente não seja respeitado.
Uma conversa do tipo “fica mais um pouco” pode gerar enorme dificuldade para provar posteriormente qual era o prazo combinado.
Posso fazer um acordo para ele sair?
Sim.
Um acordo pode ser uma solução mais rápida e menos desgastante.
O documento pode estabelecer a data de saída, entrega das chaves, retirada dos pertences e eventual pagamento ou compensação.
Também pode prever uma multa para o caso de descumprimento, desde que juridicamente adequada.
Quando há valores relevantes ou conflito, o ideal é formalizar o acordo com orientação profissional.
E se a pessoa se recusar completamente a negociar?
Nesse caso, pode ser necessário recorrer ao Judiciário.
O tipo de ação dependerá da situação.
Se houver locação, pode ser caso de despejo.
Se o problema for a ausência de entrega da posse pelo antigo proprietário ou determinada ocupação sem título, pode haver espaço para imissão na posse ou medida possessória, conforme os fatos e documentos.
O STJ ressalta justamente a importância de escolher a via processual adequada de acordo com a natureza da ocupação.
Por isso, não existe uma única “ação para tirar o antigo morador”.
O comprador pode chamar a polícia para tirar o antigo morador?
Em regra, uma disputa civil sobre posse e entrega de imóvel não se resolve simplesmente chamando a polícia para retirar uma pessoa.
A polícia pode atuar diante de situações criminais ou de emergência, mas a retomada da posse em um conflito civil deve seguir os meios jurídicos adequados.
Por isso, evite tentar resolver a situação com confronto.
Se houver ameaça, violência ou outro fato criminal, procure as autoridades competentes.
Mas, para uma simples recusa em desocupar um imóvel objeto de disputa civil, busque orientação jurídica.
Posso entrar no imóvel sem autorização do ocupante?
Também é preciso cautela.
A propriedade e a posse não devem ser tratadas como autorização automática para entrar fisicamente em um imóvel ocupado por outra pessoa em qualquer circunstância.
Dependendo da situação, a entrada forçada pode gerar novas discussões.
Por isso, se o antigo morador permanece no apartamento e não entrega as chaves, o caminho mais seguro é formalizar a exigência e buscar a medida jurídica adequada.
E se a pessoa disser que tem direito de retenção?
Isso precisa ser analisado.
Pode haver situações específicas envolvendo benfeitorias, contratos ou outros direitos alegados pelo ocupante.
Não basta responder que “o imóvel é meu”.
Da mesma forma, não basta o ocupante simplesmente alegar que tem direito a permanecer.
É necessário verificar a origem do direito alegado e os documentos que o sustentam.
E se o antigo morador tiver deixado móveis?
A existência de móveis não significa que ele possa permanecer indefinidamente.
Mas o comprador não deve descartá-los por conta própria.
A melhor solução é estabelecer prazo para retirada dos bens e registrar essa obrigação.
Se houver resistência, a questão pode ser resolvida judicialmente junto com o problema da posse.
Posso começar uma reforma enquanto ele ainda está lá?
Não.
Além da questão jurídica, seria uma decisão prática extremamente arriscada.
Se outra pessoa ainda ocupa o imóvel, realizar obras sem resolver previamente a posse pode gerar conflito, danos e novas responsabilidades.
Primeiro, resolva a entrega das chaves.
Depois, faça a vistoria.
Só então comece a reforma.
E se eu descobrir outros problemas depois que conseguir entrar?
A situação pode gerar outra discussão.
Imagine que, depois de finalmente receber o apartamento, você descubra infiltração, defeitos estruturais ou problemas que não eram aparentes durante a compra.
Nesse caso, é importante documentar imediatamente.
Veja Comprei um imóvel e encontrei defeitos que não apareceram na visita. Quais são os meus direitos?
A questão da desocupação é diferente da eventual responsabilidade por vícios ou defeitos do imóvel.
Por isso, não misture os dois problemas.
E se eu descobrir problemas com os vizinhos depois da compra?
Também é uma situação diferente.
O fato de o antigo morador não sair não impede que outros problemas relacionados à convivência sejam analisados posteriormente.
Se, depois de assumir o imóvel, você descobrir conflitos relevantes com moradores próximos, pode consultar Comprei um imóvel e descobri problemas com os vizinhos. Quais são os meus direitos?
Cada situação precisa ser analisada conforme sua causa e suas provas.
Como evitar esse problema antes de comprar?
A melhor solução é prevenir.
Antes de assinar o contrato, pergunte quando exatamente o imóvel será desocupado.
Coloque a data de entrega das chaves no documento.
Se o imóvel estiver ocupado por inquilino, solicite o contrato de locação.
Verifique se existe cláusula de vigência em caso de venda e se há averbação na matrícula.
Também é importante descobrir se o proprietário já informou formalmente ao ocupante sobre a venda.
Quanto mais clara estiver a situação antes da compra, menor será a chance de uma surpresa depois.
Posso colocar a entrega das chaves como condição para pagar parte do preço?
Isso pode ser negociado.
Uma estrutura contratual que vincule parte do pagamento à efetiva entrega do imóvel pode oferecer maior proteção ao comprador, desde que seja juridicamente adequada e aceita pelo vendedor.
Por exemplo, as partes podem estabelecer que determinada parcela será paga somente após a desocupação e entrega das chaves.
Não existe, porém, uma fórmula única.
O contrato precisa considerar as características concretas da operação.
O que fazer imediatamente quando o antigo morador não sai?
Comece reunindo os documentos.
Confira a data em que o imóvel deveria ter sido entregue e o que o contrato determina.
Depois, formalize a cobrança da desocupação.
Evite confronto físico, troca de fechadura ou retirada de pertences por conta própria.
Se não houver solução amigável, procure orientação jurídica para definir a medida adequada.
Quanto mais cedo a situação for analisada corretamente, menor o risco de escolher uma ação inadequada ou acumular prejuízos sem documentação.
Conclusão
Comprei um apartamento e o antigo morador não sai. O que fazer?
O primeiro passo é não agir por impulso.
Antes de qualquer medida, descubra quem está ocupando o imóvel, por que essa pessoa permanece ali e qual documento estabelece seu direito de posse ou ocupação.
Se for o antigo proprietário que deveria entregar as chaves, o contrato de compra e venda será fundamental para definir as obrigações e os prazos.
Se for um inquilino, a situação é diferente. A Lei de Locações possui regras específicas para a alienação do imóvel e para a retomada da posse, e o STJ já decidiu que, quando se trata de imóvel adquirido já locado, a ação de despejo é a via processual adequada para o comprador buscar a posse em determinadas situações.
Se for outro ocupante, a medida poderá envolver imissão na posse ou proteção possessória, dependendo das circunstâncias. O Código de Processo Civil estabelece requisitos específicos para ações de manutenção e reintegração de posse.
Por isso, não troque a fechadura, não retire os móveis e não tente resolver a situação pela força.
Documente a compra, registre a recusa do ocupante, guarde comprovantes dos prejuízos e busque a solução adequada.
E o melhor ainda é evitar que o problema aconteça.
Antes de comprar um imóvel ocupado, certifique-se de saber exatamente quando e como você receberá a posse.
A chave de um negócio seguro não é apenas ter o apartamento no seu nome.
É também conseguir, de forma juridicamente adequada, entrar nele e usá-lo como proprietário.
Perguntas frequentes
Comprei um apartamento e o antigo morador não quer sair. O que faço?
Primeiro, verifique o contrato e a data prevista para entrega das chaves. Depois, formalize a exigência de desocupação. Se houver resistência, procure orientação jurídica para definir a medida adequada ao tipo de ocupação.
Posso trocar a fechadura para impedir a entrada do antigo morador?
Não é recomendável fazer isso enquanto outra pessoa ainda estiver ocupando o imóvel. A situação pode gerar novos conflitos e responsabilidades.
Posso tirar os móveis do antigo morador?
Não é recomendável retirar ou descartar os bens por conta própria. O mais seguro é formalizar um prazo para retirada e, se necessário, buscar uma solução judicial.
E se o antigo morador for inquilino?
A situação será regida pelas regras da locação. O comprador deve verificar o contrato, sua eventual averbação na matrícula e as regras da Lei de Locações. O STJ entende que a ação de despejo é a via adequada para o comprador buscar a posse de imóvel que permanece locado em determinadas situações.
O comprador pode pedir despejo do antigo proprietário?
Não se deve utilizar automaticamente a ação de despejo. Se o ocupante não é locatário, a medida poderá ser outra, dependendo dos documentos e da situação da posse.
Posso entrar no apartamento mesmo que o antigo morador ainda esteja lá?
É preciso cautela. Não é recomendável entrar à força ou criar uma situação de confronto. A propriedade não deve ser utilizada como justificativa para uma solução física feita por conta própria.
Posso chamar a polícia para retirar o antigo morador?
Uma disputa civil sobre entrega da posse normalmente não é resolvida simplesmente pela retirada policial. Em caso de violência ou ameaça, a situação muda e as autoridades devem ser acionadas.
Posso cobrar pelos dias em que o antigo morador permaneceu no apartamento?
Pode existir discussão sobre indenização pelo uso do imóvel ou perdas e danos, conforme as circunstâncias. O valor e o fundamento da cobrança precisam ser avaliados juridicamente.
Posso cobrar o aluguel que estou pagando enquanto não consigo entrar no apartamento?
Esse gasto pode ser relevante para demonstrar eventual prejuízo, mas o ressarcimento não é automático. Será necessário analisar a responsabilidade pelo atraso e a relação entre a conduta e o prejuízo.
E se a compra ainda não foi registrada?
A situação exige análise dos documentos assinados e dos direitos adquiridos pelo comprador. É importante verificar o estágio da transferência e a situação registral antes de escolher a medida judicial.
O antigo proprietário pode pedir mais tempo para sair?
Pode negociar uma nova data, e o comprador pode aceitar. Porém, o novo prazo deve ser formalizado, preferencialmente por escrito, com as condições e consequências de eventual novo atraso.
Posso fazer um acordo para o antigo morador sair?
Sim. Um acordo pode estabelecer prazo de desocupação, entrega das chaves, retirada dos pertences e outras condições. Em situações de conflito, é recomendável formalizá-lo adequadamente.
Já pensou se você pudesse saber como é um imóvel antes de alugar ou comprar?
Imagine poder descobrir, antes de assinar um contrato, se o imóvel apresenta infiltrações, problemas recorrentes, vizinhança barulhenta, dificuldades com o proprietário ou qualquer outra situação que só quem já morou no local conhece.
Essa é a proposta do Morei Aqui.
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